快讯：房地产“活下去”时代 万碧恒怎么各自“念经”

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在房地产生存的时代，万碧恒怎么各自念经？

近日，国内大型房企万科、碧桂园、恒大相继发布年度业绩报告。 虽然房地产领域刚刚过去一年，但如果只看数据，万科、碧桂园、恒大的财报依然非常完美。

综合3家公司的财务报告，万科、碧桂园、恒大年合计总资产超过5万元，净利润和销售额增长都超过两位数。 万科赚钱能力最强，碧桂园销售业绩最高，恒大依然是每年盈利之王。

虽然成绩各有千秋，但在发布会上，大佬们并未喜大普奔，无论是郁亮、杨国强、许家印，都对未来表示担忧。 碧桂园的资产负债率为2008年成立以来最高，恒大连续两年净负债率超过150%，万科以稳健为特点，但这几年销售额在三家中垫底。

的白银时代已经到来，只有吃瓜群众还羡慕城市内的千亿利润，但大佬们早就瞄准了郊区的新土壤，想用多元化快速控制风险。

高负债特别令人担忧

年房不炒的政策导向似乎对3家龙头房企业的销售额没有什么影响。

财报显示，在收入业绩方面，恒大依然领先，达到4662亿，万科最少，2976亿，碧桂园3790亿居中间位置，而碧桂园是三家房企中近三年收入增幅最高的一家。 三年内碧桂园收入上升了147%。 恒大和万科分别为121%和24%。

万科仍然是三家公司销售业绩最稳健，严格控制着有息债务，所以万科要实现高负债、高周转的收入特点并不容易。 恒大、碧桂园不是这样。 恒大的产业布局一直被定位为高打，带地节奏快，步伐大。 这是因为在业绩方面总是能力压制群雄。 碧桂园近两年的业绩收益主要来自年重仓三四线城市，赶上了棚改的货币化政策红利。

在净利润方面，三家公司都超过了300亿，增长了两位数。

归属于万、碧、恒三家上市公司的净利润分别为338亿、346亿、374亿，比去年同期增长23%、33%、53%。 其中，利润王恒大再次取得成功，净利润增长率几乎为前2之和。 不仅如此，恒大的毛利润也是3个最高的1689亿人，其次是万科1115亿人，碧桂园1014亿人。

但是，能够反映一家企业盈利能力的重要指标是净利润率(净利润\营业利润)。 年，万科、碧桂园、恒大三家公司的净利润率分别为16%、13%、14%。 也就是说，三家房企中，赚钱能力最高的是万科。

不仅如此，近三年来三家房企的净利润率中，万科一直位居榜首，但恒大的净利润率最快，三年来增长了71%。

随着恒大净利润率的增加，这家企业的净有利子负债率也增加了。 当然，这是坏消息。 年，三家企业中利息负债率最高的是恒大，为218.11%，碧桂园为184.78%，万科为104.92%。 有息债务是企业广告自愿融资产生的，相当于开发商从银行、信托、私募等渠道筹集的有价格的钱。 由于不动产领域是高负债经营，所以利息率也比通常的领域高。 利息负债率上升意味着公司未来的还款压力相对较大。 据《财经》统计，年，万科和碧桂园的净有利子负债率略高于去年同期，恒大大幅下降。 但是恒大的基数也很大，年恒大的净有利子负债率为30.2·8 %。

在资产负债率方面，碧桂园的表现不及其他两家。 年，万科、碧桂园、恒大3家公司的资产负债率分别为84.59%、89.36%、83.58%。 其中，碧桂园的资产负债率比年末上升0.47个百分点，为2008年上市的最高点。 通常认为房企资产负债率80%是警戒线。 当然，由于国内房地产领域实行预售制，房屋竣工前产生的预售房款在财务上按债务计算。 因为这样一来，资产负债率无法真正体现房地产公司的负债状况。

但是，净负债率【{ (有息债务-货币资金) /所有者权益} 100﹪】可以比较直观地体现房企的财务结构，净负债率高意味着公司使用了更高的财务杠杆。

年，万科的净负债率比年增长3倍以上，达到24.96%，仍处于领域低位。 观点指数测算了中国排名前30位的房地产上市公司，认为年前30名房企平均净负债率为110.68%，这个数据比上市房企平均70%的水平要高得多。

年，碧桂园净负债率为44.91%，比去年同期下降近10个百分点，而恒大净负债率为151.94%。 虽然比前一年也有所下降，但仍然大幅高于区域平均水平。

对三大房企来说，财务报告即使再小心做，也总是难以达到负债指数。 往事不能留，也许是房企大佬们年会计年度最深刻的体验。

宏观调控住房不炒、融资环境抵御高杠杆、高负债、人口结构的一些变化，宣告了房地产黄金时代的彻底结束。

卡片的多样性

中国已经开始向少子化、老龄化的方向急速发展，90后比80后少3100万人，00后比90后少4100万人。 这大大抵消了城市化率持续提高带来的新诉求。 郁亮认为，中国城市化进程尚未结束，但市场单边迅速上升的时代已经结束，整个领域迅速扩大的时代也一去不复返。

白银时代，三家大型房企有企业品牌，有现金流，当然考虑多元化。 在年的财务报告发布会上，万、碧、恒再次强调了以房地产为基础向多样性转型的战术。

正如许家印认为恒大已经完成产业布局，形成房地产、旅游文化、健康养护、新能源汽车四大产业结构。 杨国强确立高科技为碧桂园关键词，将战术向机器人、智能建设、现代农业三个方向布制的郁亮直接改变万科口号，从城乡建设配套运营商变为城乡建设和生活运营商。 这意味着万科将来不仅提供硬件，还提供软件，不仅提供空间，还提供副本。 但是，这种外延服务一直重复着万科所熟悉的保守基因。

郁亮提出了稳定基本盘的概念，首先计划在最基本的业务上进行外延服务的变革，训练内功而不是盲目出击。 郁亮的谨慎是没有道理的。

地产商的多样性是一个反复试验、不断烧钱的过程。

恒大8年前开始走多元化道路，做过粮食、乳业、矿泉水，但最后没有规模。 许家印对恒大产业布局的标准是符合恒大的规模体量，它不是万亿市场，而是千亿规模。 他将新能源汽车列为恒大龙头产业，但3月底，恒大健康对外公布的全年业绩报告显示，恒大健康归属股东损失达14.29亿元。 其首要业务为，恒大健康营业收入31.33亿元，同比增长136%，最终造成损失的是新能源汽车业务。

在王石时代，万科有着多元化迅速发展的历史教训。 万科上市后，王石曾多元化快速发展。 当时的万科除了房地产外，还有商贸、文化、证券等，总之赚了什么钱扔了什么，但最终失败了。 之后，王石总结道，不擅长领域，盲目出击，资金到位，但由于管理不善，资金全部被淹了。

郁亮认为，能支持千亿级公司出现的实体经济行业本身并不多，不饱和，还进入空间的只是其中的一部分领域。 对万科来说，重建今天的万科至少需要建立6千亿级的业务。 其次，几乎不可能找到像房地产开发这样的客单价百万美元、可以实现标准化快速复制的实业业务。

他认为万科面临着两个挑战。 一个是彻底告别黄金时代的舒适区，进入高烈度竞争的低容错时代。 一个是离开自己熟悉的行业，进入比较陌生的空间。 这也适用于恒大、碧桂园。