快讯：房企融资渠道再上紧箍咒 至少十家信托企业被"窗口指导"

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《经济参考报》记者了解到，近期至少有10家信托企业陆续接受窗口指导，要求加强房地产信托行业风险管理，控制房地产信托规模。 对面临债务高峰的房地产领域来说，这是个坏消息。

业内人士表示，激增的房地产信托业务将受到监管层的收紧信号，压力自然会传递给受监管的高杠杆、高周转的房企。 通过发债国内、出海发债、卖股、卖项目筹集资金，平安度过借款高峰期。

多家信托企业遭遇窗口指导

近年来的吸烟者认为，房地产信托行业正在经历新的监管法规。 《经济参考报》记者从多家信托企业内部获悉，一些房地产信托业务增长过快、增长过大的信托企业受到监管层的窗口指导，要求提高项目风险管理水平，控制房地产信托业务的快速发展速度和规模。

至少10家信托企业相继接受窗口指导，被签约、警告。 一家信托企业的管理者明确了这一点。

据上述人士介绍，各企业收到的监管要求各不相同，有要求自觉控制房地产信托业务规模的企业，也有要求三季度末房地产信托业务规模不得超过二季度末的企业，部分企业要求全面停止房地产信托业务。

记者了解到，银保监会对上述10家信托企业首要提出了5项要求。 一是这些信托企业要增强大局意识，严格执行不炒房总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。 二是提高风险管理水平，确保业务规模和诸多复杂性与自有资本力、理财水平、风险管理能力相匹配。 三是提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳步快速发展。 四是控制业务增速，将房地产信托业务的增量和增速控制在合理水平。 五是提高受托管理能力，积极优化房地产信托服务方法，为房地产公司提供专业化、特色化金融服务。

据悉，在窗口指导后，一家涉房信托较多的信托企业紧急召开电话会议，要求第三季度房地产信托规模比第二季度为零。 其中，未备案项目、符合432的通道类业务、房地产收购类项目全部暂停。

企业要求在未来以只有在旧项目结束后才能释放的规模制作副本。 一位相关人士表示，企业将设立战术客户名单，未来释放的规模将优先供给战术客户。

面结合降低了房地产杠杆

北京一位信托资深《经济参考报》记者表示，目前，稳定房地产市场是政策主要基调，房地产融资目的地，特别是前融等阶段的融资重点收紧对象。

这些人也指出，此次监管协议比较了高风险、高杠杆等房企融资混乱问题。 其目的是迅速发展房地产信托的健康，不是一律切断住宅企业的供给，而是不希望引起恐慌。

益信托研究员帅国让也向《经济参考报》记者表示，此次指导将对房地产信托规模较大的信托企业产生明显影响，比较有效地推进领域转型，不过度依赖房地产信托业务，也有利于领域未来的健康快速发展。

年以来，涉房融资政策整体趋紧，但诉说井喷，作为高价融资渠道的房地产信托再次成为香饽饽。 根据益信托的最新数据，截至6月30日，今年有68家信托企业发行了3238只房地产集合信托产品，为房企输血5063.8亿元。 其中出厂产品平均期限为1.53年，平均年收益率为8.32%。 根据银监会的数据，截至5月底，房地产信托资产余额为3.15万亿元，比年初增长1665.97亿元，占所有信托资产余额的14.00%，同比增长15.15%。

房地产信托逆势而上，一方面是房企急需大量资金来补血，另一方面房地产对投资者和机构来说仍然是高质量的项目。 不动产信托产品通常很稳定，收益也很高，基本上可以获得8%左右的收益，不能兑付的情况极少。 另外，信托企业对涉房项目的收款也远远高于其他业务，相对于通道业务0.2%的手续费，房地产业务达到1.5%。 北京一家信托企业的财富管理者说。

涉房项目的高收益，加速了一些信托企业房地产信托业务的增长，存在一定的合规问题和风险风险。 银保监会相关负责人表示，今后，银保监会将把对信托企业的预警指导作为常态化工作，根据房地产市场快速发展变化情况，及时开展政策吹风，推动信托企业沿着正确轨道稳健快速发展。

借钱或出售所有权的房企有很多补血

信托渠道收紧，发债、抛售股票的现象明显增加。 仅十天一天，太湖新城实业就计划发行企业债券20亿元。 招商蛇口计划发行270天期限、10亿元的超短期融资券。 云南城投集团计划3年发行10亿元中期票据还债渝发公告称，拟向合格投资者公开发行企业债券(首期)，3亿7900万元等。 并且，共以辉煌的3.58亿港元出售物业管理企业的首批股权转让明泰置业50%的股权，拟募集1.225亿元以上的中国金茂拟以1.099亿元转让天津北方泽茂的100%股权比例。

除国内债务发行、销售项目外，房企海外债务发行更创纪录。 中原地产研究中心数据显示，7月上旬，在预计国内融资紧缩的情况下，房地产公司海外融资计划井喷，仅10天前，就有18家以上的房地产公司公布了百亿美元以上的融资计划。

7月10日，时代中国控股公告称，发行2023年到期的4亿美元6.75%优先票据，企业计划将票据发行所得净额用于若干现有债务再融资和常规公司用途。 龙光地产控股有限公司计划发行4亿美元2023年到期年息6.5%的优先票据。 7月9日，中海发行了20亿港元和4.5亿美元的双币种固定债券。 世茂房地产拟于2026年发行10亿美元到期的优先股利福国际拟于2024年到期的发行3亿美元有担保债券旭辉控股有限公司2024年发行的本金总额为3亿美元。

中原地产首席分解师张大伟表示，在信托等融资渠道收紧的预期下，房企7月初加快海外融资，额度、次数均刷新历史同期纪录。

作为住宅企业融资链的重要环节，各融资渠道的一些变化，对住宅企业融资结构的影响一直在发生。 数据显示，6月份该政策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计611.6亿元，环比上涨66.2%。 债权融资额为535.9亿元，占房企融资总量的87.63%，环比上升64.06%。 其中发行企业债务176.55亿元，占28.87%； 信托贷款107.32亿元，占17.55%； 国内银行贷款87.98亿元，占14.39%； 中期票据34.36亿元，占5.62%； 其他债权融资129.71亿元，占21.21%。 此外，截至目前，7月份股权融资额为75.7亿元，占总融资额的比重为12.37%，环比上涨83.17%。