快讯：房地产信托规模滑坡 多个机构遭遇监管罚单

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21世纪经济报道周炎上海报道

今年前4个月房地产信托产品的发行规模比去年同期的2702.02亿元增长了5.51%。 5月发生突然转变，房地产类集合信托设立规模470.95亿元，环比减少17.73%。

信托业最近频繁受到处罚，特别是一些房地产信托。

据21世纪经济报道，近期房地产信托监管趋紧，银保监会印发巩固乱象成果23号文，四类不符合四三二条件的房地产项目融资输血办法被监管叫停。 这是今年第一季度激增的房地产信托近期业务略有降温的原因之一。

今年以来，监督对信托的处罚力度加大了。 截至目前，各地银保监局共为8家信托企业开出14张票，粤财信托、北方信托、百瑞信托、华信信托、中泰信托、华宝信托、浙金信托和中融信托被罚款金额共计超过1200万元。

去年上半年，信托企业罚款470万元，去年全年17家信托企业领取24张罚单，共损失1460万元。

从处罚原因来看，不少涉及房地产信托。 例如3月7日，粤财信托被粤银保监局罚款220万元，罚款原因包括违反房地产业务开展3月22日，北方国际信托被天津银保监局处罚。 这是因为违反房地产自营贷款和信托资金发放房地产贷款5月23日，中融信托也因开展房地产信托业务未被黑龙江银行保监局审慎处罚。

今年监管现场检查增多，材料要求严格，各信托企业也加强了事前审计。 一位上海信托业人士表示，近期信托企业较为保守，合规性比业绩更重要。

在保守的气氛中，今年5月房地产信托的大爆发结束了。

根据中国信托业协会的数据，年，房地产信托在资金信托中的占有率每季上升0.5-1.5个百分点，到年底房地产信托余额达到14.18%。 年第一季度，占有率进一步上升到14.75%。 根据益信托的数据，今年前4个月房地产信托产品发行规模比去年同期的2702.02亿元增长了5.51%，占集合信托规模整体的比例为37.34%。

火了之后，5月突然发生了转变，房地产类集合信托的设立规模为470.95亿元，环比下降17.73%。

违反输血不动产的四条路线

与房地产信托相比，5月银保监会刚发布《关于加强治乱形象成果促进合规建设事业的通知》，严禁表内外资金直接或变相用于土地出让金融资。 没有严格审查房地产开发公司的资质，违规为4证不全的房地产开发项目提供融资。 与房地产信托业务比较，将积分管理确定为股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣化后，通过应收账款、特定资产收益权等方法提供融资等行为。

这些为4个证书不完整的房企提供了前端融资违规模式，具体怎么操作？ 一位资深信托人对21世纪的经济报道详细了解了这四种模式。

一种是股权投资+股东借款模式:信托企业用募集的资金设立信托计划，房地产企业设立项目企业，信托计划购买项目企业母公司的股权，成为项目企业的股东，通过股东借款的方法将资金转移给项目企业。

二是股权投资+债权认购劣后模式:与前一种模式类似，都是明股实债，不同的是设计资金优先劣后水平，项目企业认购劣后水平。 也就是说，融资者既是最后的还款者，也是信托计划的劣后级认购者，让融资者承担越来越多的风险，实际上是变相的加息措施。

三是应收账款的模式。 融资方委托上下游供应商融资，供应商将对房地产项目的应收账款转让给信托计划，在这种模式下，表面上是供应商融资，不是房企。 但存在的风险是，该应收账款可能不存在，但项目企业和供应商贯穿造假，资产本身存在较大的真实性问题。 另外，供应商也不是大规模的住宅企业，一旦发生风险，偿还能力就无法保证。

四是特定的资产收益权模式。 房地产项目类似于将可以产生的稳定现金流收益转让给信托计划以获得贷款和取钱的道路的项目融资。

住宅企业的融资诉求锐减

21世纪经济新闻采访的多方信托者表示，目前很少有信托企业建立这四种违规模式，主要是市场化、风格激进的信托企业。

68家信托企业中，违反23号文条款的不得超过10家。 一位市场官员说。

上述市场人士认为，目前房地产信托正在变少。 另一个重要原因是房企持有地少，融资自然少。 现在已经过了房企年初的持有地高峰期，这有一定的季节性变动，现在大家都在储备项目。

关于资金募集，这些人还认为有两个影响因素:许多客户的资金在年初集中到期后投入新项目。 这是因为年初买得多，全年买得少。 二是银行代理商，例如招商，今年3、4月以来，项目管理越来越严格。 因为这个产品投入很少。

除信托外，许多房企选择在国内外发债，以获得更低的融资价格。 穆迪数据显示，截至5月底，被评估开发商年初至目前海外债券发行总额为353亿美元，占全年海外债券发行额的73%左右。 但是，和信托表外融资一样，最近也无能为力，被评估的开发商5月份的国内债券发行总额为4月298亿元。