快讯：房贷利率换锚，那些城市房贷价钱涨了

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北京、深圳、天津首次房贷价格微涨，上海首次房贷价格微跌。 抵押贷款利率的锚定每月估算一次

10月8日，个人住房贷款利率变更锚的第一天，新京报记者在调查中获悉，北京、深圳、天津首次住房贷款价格微涨，上海首次住房贷款价格微跌。 但从整体来看，四城首套、两套房贷利率与国庆前相比变化非常小，上下变化幅度未超过6个基点，顾客也无法适应。 据银行贷款经理说。

多家银行的贷款经理还表示，房贷利率锚定的最优遇贷款利率( lpr )将于每月20日估算一次。 申请人可获得的住房贷款利率，不提交材料的当日利率，而是看银行的注册系统和审批时间，最早一两天，最晚一个月。 例如20天前提交的，被批准可能是20天后。 请参考以下估算。 银行贷款经理说。

银行职员和业内人士都表示，短期住房贷款利率将平稳过渡，长期来看，价格可能会下降。 但是，住宅不炒房基本不变，投机空间相对较大的两套房，利率也上浮，约束炒房的点数不断增加。

住房贷款利率互换锚大事记

8月17日，央行宣布改革完全最优遇贷款利率( lpr ) ( lpr )形成机制。

这是8月20日lpr改革后的首次估算，1年期为4.25%，5年期以上为4.85%。

8月25日央行宣布，从2009年10月8日起，将新发行商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期间的最优利率( lpr ) ( lpr )为价格基准点形成。

9月20日lpr改革后的第二次估算，一年为4.20%，五年以上仍为4.85%。

10月8日个人住房贷款利率正式起锚。

月份的供给会增加多少？

以北京地区首次房贷为例，申请100万元贷款，25年(即300期)，按等额本息方法还款，以前每月提供6075.36元，新规执行后每月6081.30元，假设每月贷款利息增加约6元。 二套房以前月供6369.86元，新政下月供6382.02元，每月贷款利息增加约12元。

专家的建议

目前，房贷利率新政仅限于商业贷款，公积金贷款仍沿用旧方法，不仅利率更低，利率波动小，利率风险更低。 因此，在相同条件下，如果条件允许，建议选择公积金贷款。 如果公积金贷款额度不足，也可以考虑公积金+商贷混合模式。

涨价后互相出现

上海首套住房贷款价格小幅降至北京深圳涨幅1基点

房贷利率抛锚的第一天，四城涨价后互相兑现。

据北京地区建行、招行、北京银行多家银行贷款经理介绍，从当天开始执行的利率，根据9月20日5年期以上的lpr(4.85% )估算，首套上浮55个基点以上，2套105个基点以上，首套105个基点以上。 与此前北京市场主流的房贷利率5.39%、房贷利率5.88%相比，分别有1个基点和2个基点微涨。

深圳和天津地区多银行首套房贷利率均在lpr报价的基础上上浮30个基点，2套上浮60个基点，即首套上浮5.15%以上，2套上浮5.45%以上。 据深圳建行分行一位贷款经理介绍，迄今为止，该银行实行了首批房贷利率5.145%、双房贷利率5.39%，国庆后提出申请，首套房、双套房利率分别上涨0.5个基点和6个基点。

与这三个城市不同，上海地区有银行首次房贷利率。 据某建设银行信贷经理介绍，目前房贷利率将根据9月20日的lpr预估减少20个基点，2套房贷利率将增加60个基点。 即住房贷款利率最低为4.65%，比此前的4.655% (基准利率9.5折)下降0.5个百分点。 二住房贷款利率最低为5.45%，比此前的5.39%增加了6个基点。

多家银行的贷款经理告诉记者，各申请人获得的贷款利率不一定相同，具体要根据个人征信、缴纳公积金等情况决定。

从直观上看，以北京地区首次房贷为例，申请100万元贷款，25年(即300期)，按等额本息方法还款，以前每月提供6075.36元，新规执行后每月贷款利息约6081.30元。 二套房以前月供6369.86元，新政下月供6382.02元，每月贷款利息增加约12元。

诸葛找房副总裁苑承建表示，在新的住房贷款利率定价机制下，利率调整更加灵活，短期内最终执行的实际利率可能略高于以前的利率，特别是二套房利率。 但是，整体上对市场的影响不大，购买者的实际购买价格即使增加也非常有限，不会明显影响市场预期。 抵押贷款利率锚定首先要确保房地产市场顺利快速发展同时实现利率市场化改革

住房贷款利率很难估算

房贷利率的锚定是每月一次银行审批时间影响最终利率

许多银行已经落实了10月8日起锚的个人住房贷款政策，正如招行公布的，全国44家分行已经实现了以个人贷款参照lpr为基准利率的投放，整体上稳定切换了lpr转换前后的利率定价。 调查中，一些银行分行表示没有收到新的通知。

有趣的是，由于lpr每月20日给出一次报价，所以波动性比此前的基准利率要大。 因为该银行的批准时间等因素会影响申请人最终获得利率。

招商银行一位信贷经理告诉记者，本月20日前申请贷款，到20日获得批准，首批住房贷款利率执行5.4%，2套房执行5.9%。 20日以后批准的话，利率无法估算。 请看当时lpr的最新报价。

各行的批准时间不同。 北京银行一位信用经理表示，申请纯商贷需要一周左右的时间才能获得批准。 组合贷款(即公积金贷款和商贷)需要加长一点，按照先发放公积金后商贷的审批顺序，最长可能需要一个月左右。 据上海分行信贷经理介绍，该行的考核组贷款通常需要一周时间。 天津农商务人员说，从收集资料到批准最短两天，如果搞不好，可能需要一个月。 例如，如果顾客没有提供资料，开发者没有预告注册，批准速度可能会变慢。

此外，银行不基于批准日利率。 深圳分行信贷经理表示，该行基于查询申请人征信和记录系统的时间，最早在申请人提交资料之日进行。 如果计算整个批准时间，通常需要一周左右。

苏宁金融研究院高级研究员陈嘉宁分析认为，通过引进lpr，不排除新房贷利率比旧政策(基准利率)具有更大的波动性，意味着更大的利率风险。 因为在这个提案中，购买者在估算月供给和贷款的规模时，应该配合自己的收入水平。 每月收入2万元的购房者，建议考虑将月供额定为1万元，不影响生活质量，即使房贷利率上升，每月支出一千元以上的房贷月供也是可以接受的。

陈嘉宁还建议选择混合信贷。 他表示，目前房贷利率新政仅限于商业贷款，公积金贷款仍沿用旧方法，不仅利率低，利率波动小，利率风险低。 因此，在相同条件下，如果条件允许，建议选择公积金贷款。 如果公积金贷款额度不足，也可以考虑公积金+商贷混合模式。

后市

抵押贷款利率没有太大变动的长时间内，抵押贷款的价格有可能下降

将来的住房贷款利率会怎么样？ 中原地产首席分解师张大伟分析认为，从全国第一二线城市来看，目前利率水平较年2季度略有波动，但80%以上的城市仍维持着过去两年的最低利率。 监管集中加强房地产金融风险，将资金纳入实体经济，不在住房上炒股基本上下浮动，市场稳定是主流，房贷利率波动不大。

从8月份lpr改革以来的两次估算也可以看出，与个人住房贷款利率相关性更强的5年以上lpr表现平稳。 根据8月20日lpr形成机制改革后的初次估算，1年期为4.25%，5年期以上为4.85%； 根据9月20日第二次公布的估算，1年期为4.20%，5年期以上lpr不变。

长期来看，易居研究院智库中心研究负责人表示，如果考虑到此前央行全面下跌的动作，以及后续国内市场持续降价黄金的方向，后续五年的lpr利率也有可能进一步降低。 一旦下行，将对住房贷款的降价、市场交易的活跃等起到积极的作用。

多家银行信贷经理表示，市场是动态的，有许多不可控制的因素，银行会随着市场的变化而调整。 例如，市场资金紧张时溢价增高，是根据产品是否赚钱等因素决定的。 例如，年末银行贷款额度减少，利率往往会上升。 另外，银行分行位于中关村等非居民区，很少办理住房贷款业务。 如果分行赋予自主定价权，分行就可以上浮越来越多的基点来平衡价格和收益。

另外值得一提的是，一直以来业内人士认为，首套房往往是刚需的，因此两套房存在相对投机的空间。 因为这套房，两个房贷利率，有可能因追加分而分化吗？ 张大伟向记者表示，由于银行整体资金价格下降，房贷利率不存在上升的可能性，其中首套房利率下降更为明显。

苑承建告诉新京报记者，目前比较首套房、两套房利率加分已经有所不同，两套房加分更高。 包括央行制定的利率下限也有所不同。 第一套房在相应期限的最优优惠贷款利率( LPR )以上，两套房在相应期限的最优优惠贷款利率( LPR )上加60个基点。