快讯：地产寒冬绽春意 35家房企有望跨入千亿元俱乐部

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对中国房地产公司来说，年是向困难迈进的一年，也是把握机会突围的一年。 在严格调控、去杠杆的大背景下，房地产领域连年进入新的快速发展阶段，这已是行业共识。

证券日报记者随机采访了几个不同线的地产界老司机，得到的答案可能反映了中国房地产领域的现实生态。

住宅不好卖，业绩压力大，所以必须付渠道费找买家，但有高到要交10个百分点的城市渠道费。 有多年操作经验的房地产行业人士向记者投诉。

一位负责融资的房地产经纪人表示，所有可用的融资工具都在使用，除了上半年有窗口期外，整体上低价的钱在市场上很难找到。

负责土地投拓事业的房地产商比上述两人更不安，觉得今年的休息时间最多，有被裁员的危机感。

林总说，正如龙湖集团掌舵人吴亚军在一次业绩会上说的，水大鱼大、蒙眼狂奔的时代已经结束。 管制严格、规模之争加剧、融资紧缩、大鱼吃小鱼的收购屡屡发生，让房地产领域的工人感到有些寒心。

过去一年，部分城市楼市价格双双下跌，部分地区部分项目供不应求，部分房企已经超过5000亿元的销售门槛，部分房企只能频频爆发债务危机，断臂。 一些房企规定春节假期19天庆祝进入千亿元俱乐部。 一些房企在经历转型阵痛后，挥泪下达裁员指令是年房地产市场，寒冷与生命力并存。

政府的月球管制政策依然层出不穷

年末，各地相继出现了对比房地产市场的调控政策，调控方法和火候也冷热不同。

年12月11日，湖南省长沙市发改委发文，规范商品房价格构成，将商品房平均利润率限定在6%-8%。 12月12日早晨，长沙市发改委答复称，这是长沙年新政比较有效期满后的延续，仅适用于价格法监制商品住宅。

同样在12月11日，江苏省张家港市房地产交易中心的工作人员表示，取消过户限制的政策已经停止。

12月25日，浙江省温州市发布《温州市人才住宅销售与实施办法》。 他说，在这项政策中，优秀人才可以将销售型人才住宅的售价优惠5%-7%，租赁型人才住宅的租金优惠3%。

今年的楼市政策一直是双向控制的，放松的同时也收紧了。 中原地产首席分解师张大伟指出，在地方政府严格的政策调整下，从年初至今，房地产调控次数共计575次，远远超过去年全年的450次。

值得注意的是，许多城市密集启动人才政策与购房资格息息相关，这是全年楼市政策的最大优势之一。 据中原地产研究中心统计，仅11月，就有20多个城市出台了各类人才吸引政策，佛山、南京、上海、成都、中山等近10个城市出台的人才政策有人才购买资格、购买补贴相关内容。 从全年来看，全国有170多个城市发表了各种各样的人才政策，比前一年增加了40%以上。

但从总体上看，这一轮调控政策的总体基调依然严峻、稳定。 近两年来，随着各种监管政策的轮番出现，曾经狂热的楼市开始被引入合理通道。

根据国家统计局的数据，今年11月，70个大中城市的新商品住宅中，只有44个城市的房价上涨，比10月减少了6个城市。 房价下跌城市增加到21个，为年内最高，一线城市广州也进入跌幅前十。

在与证券日报记者交流时，多家房地产公司的管理层和一线房地产行业人士表达了楼市已经进入调整期的观点。

增量市场的天花板还没到

虽然处于政策管制的冬天，但房地产市场的机会也不少。 因为中国房地产增量市场的天花板还没有到来。 目前，一二线核心城市仍保持较高销售水平的三四线城市楼市成交量明显放缓，但没有失速。

易居旗下专业研发部门、克而瑞地产研究中心(简称克而瑞)预测，全年房地产领域销售规模比去年同期略有增加，再创新高。 参照年和年各月销售增速，预计全年商品房销售面积和销售金额分别将达到17.2亿平方米和16.1万亿元。

身处一线的住宅企业会感受到冷风来袭的痛苦，但只是每个公司耐冷度不同而已。 在同一个楼市寒冷的冬天，不同的房企上演着不同的戏。 一些公司表示，在年初制定的目标已经注定无法实现的公司，要生存下去不重视规模，但全年都有农田。

根据克和瑞的统计数据，截至11月底，按照全口径销售额计算，全国共有27家房企进入千亿聚乐部。 此外，祥产地、佳兆业、滨江集团、蓝光快速发展、美的置业、龙光地产和荣盛快速发展7家房企销售额均超过900亿元，分别为985亿元、980亿元、976.8亿元、937.1亿元、911亿元 除了销售额达到898亿5千万元的中国铁建外，这8家房企也有望在最后一个月冲刺，挤入千亿元俱乐部。

12月24日，浙江本土第二大房企业滨江集团发布《春节旅游度假通知》，释放三重新闻:一是企业销售额突破千亿元大关。 二是为了分享千亿元的成果，员工在春节休息19天。 三是鼓励职工到中高层旅游度假，发放旅游补贴2万元至5万元。 一言以蔽之，不仅要送员工去旅行，还需要加薪！

考虑到最后一个月的拼命冲刺，这些房企有可能实施价格换算的销售战略。 到了年底，今年可能会有35家房企进入千亿元俱乐部。 今年有30家公司。 财经评论家严厉跃进为《证券日报》记者。

这个月每天半夜回家，最后一个月，营销线的人都在拼命工作。 今年和往年不同，规模上新的台阶很重要。 一家房地产公司的营销人员对证券日报记者坦率地说，年终奖金是这个月的第一个看到的。

规模之争背后，是后房地产时代的话语权之争。 一位房企官员向证券日报记者表示，今年以来，许多银行发放房地产开发贷款的范围已经从50强房企缩小到30强房企，启动融资时，需要补充规模排名资料。

众所周知，依靠高杠杆经营的住房企业不需要融资输血，如果想融资就必须扩大规模。

海外融资超过700亿美元

如果钱能融化，我们还是选择融资。 日前，不愿具名的房企董秘向《证券日报》记者表示，没有获得低价资金融资的渠道，不得已偃旗息鼓，在销售端发力，要求收回越来越多的现金，使公司安全运行。

中原地产研究中心的统计数据显示，年来，国内房企至今共公布境外美元债务700亿美元以上，比去年同期增长近50%。 在最近几轮融资中，融资价格已经从5%上涨到13.75%，其中德信中国、佳兆业、正商实业、佳源国际等几个房企的融资利率均超过10%。

借贷海外融资一般是国内融资渠道不畅背景下的无奈选择，根据发行主体的信用评级和自身实力不同，融资价格也各不相同。

住宅企业之间不仅规模分化大，融资价格分化也很明显。 从全年情况看，海外融资利率主要在6%-15%之间。 张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，美元债务融资井喷发行背后，融资渠道受限、杠杆率高的房地产公司，资金压力更大。

亿翰智库在研究报告中指出，房地产领域已经从高杠杆、高利润的黄金时代，进入艰难的白银时代，销售增速逐渐放缓，调控政策继续收紧，融资价格不断上涨。 进入白银时代以来，房地产领域的净利润率通常维持在10%-13%，如果借款价格超过10%，就意味着利息支出在吃利润。

大型高质量住宅企业在融资价格的控制上有很大的话语权，近年来尝试降低融资价格。 自2007年开始降低杠杆以来，万科、中海、华润和龙湖等稳健型头部房企业的净负债率(指考虑持续债务的净负债率，下同)均控制在50%左右。 作为后发表演的新城控股、旭辉等中型规模住宅企业的净负债率在70%-100%之间波动。 融创等激进型住宅企业的纯负债率超过150%，纯负债率最高者和最低者的差距接近6倍。

融资价格几乎决定公司利润率的方向。 该政策咨询研究中心总监张宏伟告诉证券日报记者，许多人以为内部收益率( irr )指标指的是项目的利润水平，但其实是错误的，内部收益率的本质含义是项目所能承受的最大资金价格(如贷款， 如果内部收益率为20%，利率为20%，则证明一分钱也没赚。

在房地产这个天然资金密集型领域，高负债的高利率支出一直是高利润的劲敌。 无论是龙头企业还是中小房企，都很难获得低价融资，特别是民营房企。 一旦遇到不履行债务的危机产生连锁反应，多米诺骨牌效应通常不会停止，大鱼吃小鱼的购买就会拉开大幕。

483宗收购交易涉资2434亿元。

楼市寒流，正是房地产公司大鱼吃小鱼的时候。

大房企业敢于在领域冬季低价收购中小房企业资产，是出于房地产领域集中度越来越高、保证规模快速发展的需要，无论是1000亿元、5000亿元、7000亿元，都要先做大规模，尽量保证利润空间， 小房间企业的促销项目往往是生死攸关的行为，处于被动地位，只能断臂生存。

《证券日报》记者查询ifind数据后发现，基于最新公告时间，截至12月17日，年a股房企合并案件达483起，其中213起完成，30起失败，剩下240起仍在进行中，资产总价值达2434亿元。

另外，聚集了大量头部房企业的h股板块，收购动作也频繁出现。 今年以来，融创中国收购泛海、阳光100、云南城投集团等企业多项资产，收购费用约400亿元。 融创中国相关负责人表示，强劲的销售还款和宽松的持股节奏，为企业账面积累了大量的运营现金流，并购不影响企业的现金流，企业有信心在未来几年持续降低负债率。

近年来，融创中国掌舵人孙宏斌因几笔大买卖而闻名，被地产界誉为收购王。 据不完全统计，年来，融创先后投资链家、乐视、天津星耀、华城富丽、大连润德干城及万达资产包。

收购开始的另一面是中小住宅企业的加速出局。 建业地产掌舵人胡葆森在今年的中城联盟会议上表示，最多的时候，中国房地产公司的注册数量接近10万家。 经过大浪淘沙多次控制后，新项目开工的公司已经不到一万家。 近90%的房企落后、被边缘化或出局。

人力资源振动组织的优化力度前所未有

在监管政策和融资环境的双重压力下，无论是头部大型房企还是中小型房企，都有很强的危机感，于是大刀阔斧地发起变革，人事地震层出不穷，高管流动频发。

年房企业人事动荡凸显了以下几个优势:一是众多年轻高管的上位二是业绩军令状倒下的职业经理人改变东家。 就是三代继承人走向台前。

10月9日，上海中梁地产集团有限企业法人从黄春雷变更为李和栗，据媒体报道，李和栗出生于1987年，享年32岁。 11月10日，正荣地产公告称，王本龙辞职，至执行董事兼董事会主席黄大仙枝暂时代行社长职务，选出新社长为止。 在此期间，正荣产业快速发展集团副总裁、商业董事长肖春和也提交了辞呈。

另外，中南地区总裁陈昱含、新城控股董事长王晓松、融创文化集团总裁孙喆一、福晟国际理事会主席潘浩然、大发地产理事会主席葛一旸、华董中国执行总裁董国倩等都是新上位者，其中有两代接班人和职业经理。

头房企业的管理层也坐立不安。 12月20日晚，蓝光的迅速发展宣布，张巧龙辞去总裁职务，华润老将晚接棒。 当时，距离华润地突然换帅只有三天。 据报道，在过去的7年中，华润地管理团队已经发生了4次人事大调整，这在前10大企业中可谓独一无二，严重影响了华润置业近年来的业绩。

人事频繁变动是全年房地产快速发展的缩影。 据不完全统计，今年以来，离职房企高管人数已达到100人，仅4个季度以来，就有50多名房企高管发生职务变动，其中离职高管超过20人。

随着领域利润变薄，住宅企业对价格管理、利润增长的要求越来越高，对蛀牙的容忍度也越来越低。 市场营销、采购、投资三大线成为了严重的灾区。 管理层还很不安，基层员工更害怕，所以组织结构调整和组织优化是基层员工能否维持工作的工具。

按照正常人员流动标准是10%，今年有可能提高。 一位房企人士对《证券日报》记者坦率地说，没有几个房产中介不焦虑。

但是，焦虑中也产生了新生。 因为不动产的盘子还很大。 此时气馁，等于过早投降。 阳光控股集团执行董事、全球合伙人、阳光城集团执行副总裁吴建斌表示，未来10至20年，仍有2亿人口进入城市，平均每年需要200多万人。

从微观层面来看，楼市寒流迫使房企加息，过去粗放经营的房地产公司开始精细化运营。 此外，过去以规模为关键的绩效指标( kpi )评价机制出现裂痕，质量、效益等指标进入评价体系，是迄今流传的资金密集型领域正在发生内生变化，这一变化成为推动领域快速发展的新动能 在房地产时代、分化加剧之际，全领域进入低容错时代，不犯错不犯错者站在潮位。