快讯：“房住不炒”需要长效机制提供有力保障

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当前，在国际形势多而复杂、世界经济增长放缓的情况下，我国经济面临着一定的下行压力。 在这种环境下，政府仍多次不炒房，继续为城市政策，从银行房贷和购房资质要求等方面加以限制，改变了市场在以往经济下行下放松房地产调控政策的预期，抑制了投资性和投机性资金流入房地产。 随着调控政策的继续，市场摆脱了主要依赖房地产领域快速发展的经济路径，实现经济转型的信心逐渐增强，也为股票投资快速发展创造了条件。

促进公共服务和公共产品的均等化

住宅不炒的理念是房地产领域持续健康快速发展的方向指南，使经济不过度依赖房地产领域的内在要求，具有战术意义。 为了落实这一理念，有必要加强长效机制的设计。 为了实施城轨政策，一般使用首付比、利率等金融机构限制和提高当地户口、持续缴纳社会保障等较强的行政规定，这样的政策短期见效快，但不是长期的制度安排。 由于城市推行政策的城市不断增加，政策性碎片化问题日益突出。 如果遇到房价跌幅加大、土地财政问题不断暴露等困境，政策有可能重演。 要更好地贯彻住房不炒理念，关键是建立长效机制。

笔者认为，建立长效机制应从供需层面入手。 在供给水平上，必须在不同地区提供公共服务和公共产品的均等化。 实证研究表明，决定房价的关键因素是公共产品和公共服务的优劣，而不是建设价格和折旧。 公共产品不会因为个人使用这种物品和劳务而减少其他人在该物品和劳务上花费的费用。

英国经济学家蒂伯特首先从理论上推导出，人们希望转移到拥有更好公共产品的社区。 后来的研究者放宽了蒂伯特提出的假设条件，人们需要员工来养活自己和家人，将社区扩大到地方和国家等，更加接近现实。 实证研究结果表明，无论收入相同还是稍低，人们都希望转移到有更好的基础设施、教育、医疗等公共服务和公共产品的地区。

目前，我国区际公共产品与公共服务差异明显，较二三线城市，一线城市特征明显，典型的如北京、上海有更好的公共产品、更好的基础设施、教育和公共医疗等。 结果，越来越多的人选择或移动居住在这些城市，推动了住房诉求扩张，导致房价上涨。 因此，政府应致力于推进公共服务均等化，实现各地区公共服务产品均衡快速发展，吸引生产要素发散流动，减少一线城市住房供给压力引起的房价上涨。

引起资金分流

我国储蓄存款规模较大，其中居民存款有许多长期性质，只要与长期性质相符的产品设计和利润一致性，自然可以吸引部分资金进行权益类资产投资，减少对住房投资的诉求。

在资金分流层面，要以提高金融服务业市场化、专业化和多元化水平，实现各类投资产品的保值增值为主要考虑因素，为吸引长期资金开展权益投资创造条件。 目前，国内从事二级市场证券投资的公募基金、私募基金和一级市场股票投资基金数量有所增加。 截至今年6月底，中国国内共有公募基金管理企业124家，公募基金资产共计13.46万亿元。 但是，渗透到很多产品中，投资者和管理者之间没有确定利润的一致约束。 管理费的提取中，不论产品损益如何，都按比例计入。 结果是，管理者更容易加重基金管理规模，不加约束地扩大基金品种和数量，减轻投资者收益率，实现基金保值增值。

经济有周期性特征，资本市场是各类经济的集合映射，也相应有周期性特征。 由于诸多因素，普通投资者容易受到市场情绪的影响，在市场大幅上涨时倾向于购买股票型产品。 管理者即使评价市场泡沫严重，也要顺应管理规模扩大、被征收管理费增加的激励，鼓励投资者购买产品，而不是从价值投资的合理角度进行诱惑。

在比较机构的产品设计中，股票型产品的投资标准倾向于绝对收益型产品，如1年、3年和5年投资收益率的硬性要求达到多少，这实际上偏离了对股市风险收益特征的理解。 从长期来看，股票投资收益率高于债券型产品，但其不确定性也很强，评价标准如果以绝对利润为要求，容易扭曲管理者的投资行为，注重短期效果，忽视长期投资价值。 股票型产品只有战胜相对标准才能比较，设计相对收益型产品作为投资标准必须衡量管理者的投资能力。 长期三年战胜投资标准，低于证明管理者可以获得超额利润的标准，证明经理的投资能力较弱。 在这种情况下，投资者可以投资被动指数获得市场的平均收益率，从而节约管理费用。 （

当前，在国际形势多而复杂、世界经济增长放缓的情况下，我国经济面临着一定的下行压力。 在这种环境下，政府仍多次不炒房，继续为城市政策，从银行房贷和购房资质要求等方面加以限制，改变了市场在以往经济下行下放松房地产调控政策的预期，抑制了投资性和投机性资金流入房地产。 随着调控政策的继续，市场摆脱了主要依赖房地产领域快速发展的经济路径，实现经济转型的信心逐渐增强，也为股票投资快速发展创造了条件。

促进公共服务和公共产品的均等化

住宅不炒的理念是房地产领域持续健康快速发展的方向指南，使经济不过度依赖房地产领域的内在要求，具有战术意义。 为了落实这一理念，有必要加强长效机制的设计。 为了实施城轨政策，一般使用首付比、利率等金融机构限制和提高当地户口、持续缴纳社会保障等较强的行政规定，这样的政策短期见效快，但不是长期的制度安排。 由于城市推行政策的城市不断增加，政策性碎片化问题日益突出。 如果遇到房价跌幅加大、土地财政问题不断暴露等困境，政策有可能重演。 要更好地贯彻住房不炒理念，关键是建立长效机制。

笔者认为，建立长效机制应从供需层面入手。 在供给水平上，必须在不同地区提供公共服务和公共产品的均等化。 实证研究表明，决定房价的关键因素是公共产品和公共服务的优劣，而不是建设价格和折旧。 公共产品不会因为个人使用这种物品和劳务而减少其他人在该物品和劳务上花费的费用。

英国经济学家蒂伯特首先从理论上推导出，人们希望转移到拥有更好公共产品的社区。 后来的研究者放宽了蒂伯特提出的假设条件，人们需要员工来养活自己和家人，将社区扩大到地方和国家等，更加接近现实。 实证研究结果表明，无论收入相同还是稍低，人们都希望转移到有更好的基础设施、教育、医疗等公共服务和公共产品的地区。

目前，我国区际公共产品与公共服务差异明显，较二三线城市，一线城市特征明显，典型的如北京、上海有更好的公共产品、更好的基础设施、教育和公共医疗等。 结果，越来越多的人选择或移动居住在这些城市，推动了住房诉求扩张，导致房价上涨。 因此，政府应致力于推进公共服务均等化，实现各地区公共服务产品均衡快速发展，吸引生产要素发散流动，减少一线城市住房供给压力引起的房价上涨。

引起资金分流

我国储蓄存款规模较大，其中居民存款有许多长期性质，只要与长期性质相符的产品设计和利润一致性，自然可以吸引部分资金进行权益类资产投资，减少对住房投资的诉求。

在资金分流层面，要以提高金融服务业市场化、专业化和多元化水平，实现各类投资产品的保值增值为主要考虑因素，为吸引长期资金开展权益投资创造条件。 目前，国内从事二级市场证券投资的公募基金、私募基金和一级市场股票投资基金数量有所增加。 截至今年6月底，中国国内共有公募基金管理企业124家，公募基金资产共计13.46万亿元。 但是，渗透到很多产品中，投资者和管理者之间没有确定利润的一致约束。 管理费的提取中，不论产品损益如何，都按比例计入。 结果是，管理者更容易加重基金管理规模，不加约束地扩大基金品种和数量，减轻投资者收益率，实现基金保值增值。

经济有周期性特征，资本市场是各类经济的集合映射，也相应有周期性特征。 由于诸多因素，普通投资者容易受到市场情绪的影响，在市场大幅上涨时倾向于购买股票型产品。 管理者即使评价市场泡沫严重，也要顺应管理规模扩大、被征收管理费增加的激励，鼓励投资者购买产品，而不是从价值投资的合理角度进行诱惑。

在比较机构的产品设计中，股票型产品的投资标准倾向于绝对收益型产品，如1年、3年和5年投资收益率的硬性要求达到多少，这实际上偏离了对股市风险收益特征的理解。 从长期来看，股票投资收益率高于债券型产品，但其不确定性也很强，评价标准如果以绝对利润为要求，容易扭曲管理者的投资行为，注重短期效果，忽视长期投资价值。 股票型产品只有战胜相对标准才能比较，设计相对收益型产品作为投资标准必须衡量管理者的投资能力。 长期三年战胜投资标准，低于证明管理者可以获得超额利润的标准，证明经理的投资能力较弱。 在这种情况下，投资者可以投资被动指数获得市场的平均收益率，从而节约管理费用。 (作者全国社会保障基金理事会计计划研究部资产配置处处长侯方玉)