快讯：长租市场整顿意见出台 年轻人租房有保障了？

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长租市场整顿意见保障了青年住宿客人的利益吗？

近期，六部门将整顿规范住房租赁市场，强调规范住房租赁市场主体的经营行为，保障住房租赁相关人员特别是承租人的合法权益。 这个猛药对年轻人租房的疼痛，疗效如何？

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在长租公寓领域将迎来变局。

近期，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办公室等6个部门发布了《关于完善住房租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》)，其中加强了租赁公司对高入低出等模式的监管，

根据租房制度的补充，租赁公寓曾一度成为风口，但在产业初期，市场规范化水平不高，盈利模式不清晰，一点点的租赁公寓野蛮生长，屡屡雷同。 《意见》强调规范住房租赁市场主体的经营行为，保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。 这个猛药对年轻人租房的疼痛，疗效如何？

打牌

的长租公寓爆仓数量进一步创新。 据各大新闻媒体和公开新闻统计，去年有53家家长难以租赁公寓进行经营，其中资金链断裂和跑路45家，4家被收购，4家拖欠或拒绝房租。 以去年7月的乐伽公寓为例，高收入低租金、自建资金池、现金流问题最终破产，引发了众多租客的维权。

cirea中国房地产估价师和房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强表示，一些高进低出的所谓房屋租赁公司，最初可能是打着房屋租赁公司的旗号进行诈骗，但实际上并不是真正的房屋租赁公司。

《意见》指出，住房和城乡建设部等部门要加强对采取高收入低出(支付住房权利人的租金高于收取承租人的租金)、长收入短出(承租人租金周期长于房屋权利人租金周期)经营模式的住房租赁公司的监督管理， 对没有持续经营能力、扩张规模过快的房屋租赁公司，采取合同警告、停止上网本备案、依法查处等措施。

中原地产首席分解师张大伟认为，《意见》首次确定这些高收入低出的租赁公司是吃差价的高风险租赁公司。

国内长租公寓通常分为集中式和分散式两种，集中式主要是以前流传下来的商业不动产运营模式，利用自有土地开发或楼房整租改造方法运营。 例如万科泊寓、龙湖冠寓等。 分散式主要从租赁中介业务扩展，依靠整合户主的住宅资源进行装修管理，类似于二大家，如自由、青客等。

张大伟认为，长租公寓是库存改造，解决的是业主的资产，这些高收入低出的公司没有房屋产权，也没有增量，只是租赁改造房源，为了吃差价而切断空间，提高租金，正在增加

租赁产业是涉及普通人，特别是中低收入群体的民生产业。 资本主导干预的租赁公司正在抢夺房源，而与普通住宅相对应的中低收入群体，承受不了这么高的租金，导致高囤积率高的空置率的出现，在这种模式下，损失是必然的。

最近，长租公寓管家反映，由于市场寒冷，2、3个月前平台减少，或在市场上闭门不出。 这与一年前各平台高价抢房的情景形成鲜明对比。

良性住房租赁市场应该是怎么样的？ 张大伟认为应从三个部分重构楼梯费用，小业主占客户绝大多数份额，两者直接交流的一部分面向中高级市场，是管理自己资产的租赁公司，他们关注的是房屋的质量安全和价值增值。 房东型租赁公司可以分布在一点热点，占市场份额的10%-20%很正常。

在长租公寓领域进入优胜劣汰的临界期。 柴强认为，如果住宅租赁市场秩序规范化，可以清除其中的害群之马，这可以为规范经营的住宅租赁公司腾出市场空间，有利于持续快速发展。

引入银行，管理租金信贷手

一方面撮合房东和租客，另一方面利用租客的信用向银行和其他贷款平台融资，利用贷款的资金获取越来越多的住房资源。 这种租赁贷款模式要退房很多租客，还贷款的大洞。

年10月28日，蛋壳公寓在美国上市后，租金将成为最大的现金流来源。 根据其公布的招商函，年、年和年前9个月，蛋壳公寓直接向出租人获得的预付款为1.1亿元、2.8亿元和7.9亿元，从金融机构获得的租金预付款达到9.4亿元、21.3亿元和31.6亿元。 仅2007年前9个月，租赁贷款获得的租金预付款就占租金收入的80%，这一比例年、年分别达到90%、88%。

这种高杠杆的租赁贷款可能带来巨大的金融风险，《意见》提出，住房贷款金额在公司收入中不得超过30%，超过比例的必须在2022年底之前调整。 进行贷款前调查和贷款后管理，严格审查贷款用途，防止房屋租赁公司形成资金池和施加杠杆。 房屋租赁公司不得要求、诱导承租人采用房屋租金贷款。

联合战略管理集团联合创始人黄立冲表示，健康运营商不需要租金信贷。 租赁公寓本身是一种天然的杠杆作用，租赁时间差本身带来了现金流，公司采用租赁贷款意味着多次杠杆作用，风险很大，同时把风险转嫁给了顾客。

长租房企品牌优客逸家首席执行官刘翔认为，租金分期的核心风险实质上是房东(包括业主和租赁运营商)的预收风险。 一些租赁+投资装修模式的二大家化经营者，在长时间、没有低价资金支持和履约赔偿能力的情况下，过度采用有风挡缺陷的租赁贷款，根据会计期的错配、短贷的长投方法，不受约束地增加了杠杆，造成了领域的泡沫。

年有关部门发出风险警告后，优客逸家全面停止采用租金分期产品。 但刘翔认为，租金信贷无用的好坏，监管租赁运营公司采用比例的实效性也不存在。 根据他的建议，政策只需要鼓励房东在具备平台账户体系的银行开设租赁监管账户，由掌握业务流程和资金流新闻的银行实施冻结监管，匹配相应的贷款支持即可。 主管部门可以鼓励将部分财政补贴用于定向奖励采用租赁监管模式的房东，对采用租赁监管模式的租赁房源进行公共认证推广，引导领域进入健康生态。

实际上，通过租赁监管账户防范金融风险在灾区已经开始试行。 年9月，南京四部门联合印发《关于进一步规范住房租赁经营行为的市场金融风险防范通知》，指出应当建立住房租赁租赁租赁管理制度，在银行设立专用账户，实行租赁银行管理。 同年11月，《杭州市住房租赁资金监督管理办法(试行)》确定，管理型住房租赁公司应当在租赁资金专用存款账户冻结部分资金作为风险防控金，用于在特定情况下向房屋资源出租人支付租金以及向承租人返还押金等。

必须管理租赁贷款，并引入银行。 中国社科院经济研究所房地产金融研究中心研究员汪利娜强调，要防止第三方过度应用信用杠杆，需要银行积极配合，需要完全利用银行完善的监管和考核体系严格审定贷款。

住房管理服务平台将成为新的支点

《意见》明确了另一个市场转变，即除了整治外，租赁诉求旺盛的城市必须在年底前建设住房管理服务平台。 平台建立要求具备机构备案和开业报告、房源核查、新闻发布、上网本备案等功能的房地产商、房屋租赁公司及员工和租赁房屋来源数据库，加强市场监测。

迄今为止，住房管理服务平台在上海、深圳、苏州等地得到推广，但平台效果尚未明显显现。 公司引诱顾客提供更方便的新闻和服务是政府应该做的事。 汪利娜表示，政府和相关部门主导的房管服务平台可以减少新闻不对称，降低顾客搜索价格，防止租赁公司不正当竞争顾客来源。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池介绍，通过房屋管理服务平台方便发布房源，完成租房交易，是未来的趋势。 平台掌握租赁市场的真实消息，可以为制定房地产政策提供依据。 平台不仅要实现监管功能，还要真正实现服务功能，允许个人在平台上发布房源，携手实现交易，真正降低租金价格。

意见还提出将闲置的商业办公用房、工业厂房等非住宅依法按规定改造成租赁住宅的政策。 这将进一步处理出租房屋土地供应量受到限制的问题。 柴强表示，住宅租赁市场在快速发展和规范中，快速发展仍是主旋律。

近年来，租赁公寓会发生什么样的变化？ 乐意公寓公共关系和大客户管理中心副总经理何光表示，年长的租赁公寓将进入理财时代，这个时代需要专业的理财、运营机构。

在长租公寓领域进入了第一次调整期。 何光说，好的一面是市场回归理性，不依赖资本市场输血，精细化运营，重视资产管理和利润已成为领域共识。

中青报中青网见习记者张艺源:中国青年报