快讯：25万亿元居民存量房贷利率“换锚”影响几何

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规模约25万亿元的居民存量住房贷款利率如何锚定迎来了政策定论。 央行近日发布公告，对居民购房贷款利率的转换决定了定价方法和重新定价周期。

公告称，从年3月1日起启动库存浮动利率贷款的价格标准将转为lpr。 金融机构应当与库存浮动利率贷款客户协商定价基准转换条款，将原合同约定的利率定价方法转换为以lpr为定价基准的积分形成(积分可以为负值)，积分数值在合同剩余期间内固定。 也可以转换为固定利率。 库存浮动利率贷款价格基准的转换大致必须在年8月31日前完成。

具体库存个人的住房贷款利率怎么转换？ 同一商业性个人住房贷款在年3月至8月之间的任意时间点转换，加分数值应等于原合同近期执行利率水平与年12月公布的相应期间lpr之差，加分数值在合同剩余期间内固定。 贷款双方可以重新商定重新定价周期和重新定价日期，重新定价周期最短为一年。

例如，如果某商业性个人住房贷款原合同期为20年，剩余期为8年，则原合同约定的利率将从5年期以上的贷款基准利率上浮10%，目前的执行利率为4.9% (1+10% ) =5.39%。 年12月发表的5年以上的lpr为4.8%。 如果贷款双方于年3月30日转换定价基准，重新定价周期仍为1年，重新定价日期为每年1月1日，则应达到0.59个百分点( 5.39%-4.8%=0.59% )。 年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍然为5.39%(4.8%+0.59% )。 在之后的第一个重新定价日，即2021年1月1日，按照重新商定的重新定价规则，执行的利率将在年12月公布的5年以上的lpr中增加0.59%，之后每年同样调整。

对居民来说，转换时的利率水平是固定的，在转换后的第一个重新定价日(不包括)，执行的利率水平必须与原合同最近的执行利率水平相等。 因此，中信证券研究所副所长明确表示，年内住房贷款利率实际上不会发生变化。 从2021年开始，存量房贷利率正式与lpr相关。

交通银行金融研究中心的陈冀表示，住房贷款定价方法的切换不会影响存量住房贷款，但从长期来看，居民住房贷款利率支出是增加还是减少取决于lpr的长期变化趋势。

在转换定价方法的过程中，居民的主导权是与银行约定重新定价周期(最短1年)或转换为固定利率贷款，购房贷款利率将因lpr和最新执行的贷款利率的增加而明确。 陈冀表示，尽管居民在价格上被被动接受，但5年期以上的lpr目前比1年期的lpr调整较慢，但居民仍能享受整体降息带来的利率支出减少的福利。 由于住房贷款重新定价周期最短为一年，利息支出负担下降的福利可能在2021年1月实质性出现。 此外，还假设每年12月5年以上的lpr报价基于现在进一步下行。

选择借鉴lpr浮动方法(与银行约定重新定价周期)还是选择固定利率方法，对居民利率走势的评价提出了尝试。 进入年3月至8月切换时间窗口后，陈冀预计，由于全体居民自主评估利率趋势的能力有限，多数居民购买住房贷款可能会积极选择切换为参考lpr浮动利率定价方法。

另外，部分居民当然也会选择转换为固定利率贷款。 这次改革后，贷款双方可以协商重新定价周期，也可以锁定利率。 从国际上看，国外很多个人住房贷款一方面是固定利率，一方面可以降低个人利率风险，另一方面有利于推动商业银行风险管理水平的提高，促进利率衍生品市场的快速发展。 接近监管层的人此前对记者说。

请注意，以价格为基准转换的存量住房贷款只包括商业性住房贷款，不包括公积金住房贷款。 央行数据显示，截至年底，个人住房贷款余额为25.8万亿元截至2009年9月，个人住房贷款余额为29.05万亿元。 《全国住房公积金年度报告》显示，年末公积金房贷余额为5万元。

此次公告旨在对住房贷款利率再次做出专项安排，以稳定房地产市场预期，保持房地产调控政策的连续性。 东方首席宏观分解师王青表示，存量商业性个人住房贷款利率将根据5年期以上的lpr预估转为定价，但转型时的利率水平不变。 根据自年8月以来的lpr估算，居民住房贷款一级联合5年期以上的lpr估算只下调了5个基点，明显低于一级比较公司贷款一年期lpr估算的降幅。 这意味着明年房地产市场将保持稳定的运行态势，房地产投资增速明显下降的风险很小。