快讯：河南固始县回应“五证齐全别墅”合规 专家称应不使政策“漏洞”

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中央广播电台信阳12月10日消息(记者汪宁王晶)近日报道，中央人民广播电台题为“河南固始县售五证齐全别墅功能部门仍需调查”，报道河南省信阳市固始县房地产企业售天玺和园玺福源五证齐全别墅，引起网友关注。

11月27日下午，当地政府在报道中答复称，涉及多层建筑而不是别墅，办理合法手续，出售推广别墅是虚假广告。

中央人民广播电台跟踪调查后发现，固始县别墅的事情当地政府、购房者、施工工人之间产生的认识完全不同。

专家表示，开发商通过设计的小户型和预留空间，允许后续贯通，通过多家合同交易购买一幢建筑，是打磨政策边球的表现。

房地产企业自传出售5证齐全的别墅当地应对措施:属于多层建筑

近日，中央人民广播电台称，受河南固始县群众曝光影响，当地房地产企业无视国家禁令，开发、建设、销售别墅，目前该楼一期一幢别墅已售罄，二期一幢别墅已售过半。

天玺和园的独门独户(中央人民广播电台记者汪宁摄)

记者在暗访中表示，群众上述两幢别墅群位于该县以南地区，售楼部二期项目一幢别墅全部五证齐全。

天玺福源独栋(中央人民广播电台记者汪宁摄)

11月27日下午，固始县委网信办公室根据《城市用地分类与规划建设用地标准》( gb50137-)第3.3.2条规定，两类居住用地是指设施齐全、环境良好、以多、中、高层住宅为主的用地。 其中多层住宅根据《城市居住区规划设计标准》( gb50180-)第4.0.2条要求:多层建筑是指层数为4-9层，容积率为1.3-2.1的建筑。 文章中提到的别墅群容积率为1.54、1.88，层数为4层，两项目的容积率、建筑层数均符合上述规范要求。 因此，报道中的别墅群不是别墅而是多层建筑。

另外，两个项目都办理了合法手续，天福集团答复称，在销售过程中确实存在将该项目推广作为别墅的行为。 县监督局、县住建局等有关部门联合现场查证解决天福集团营销中的虚假广告等违规行为。

另外，固始县委推广部的工作人员在电话中表示，从外观的形状看上去像别墅，但实际上不是别墅，而是低密度住宅，可以以两层高的价格销售。

对别墅的认识有差异的政府和购买者、施工工人的说法不同

据采访，固始县市场监管局相关负责人表示，该部门未认定是别墅还是多层的权利，而是基于县住建局的调查意见。 目前，这个虚假营销方案已经起草。

固始县住房和城乡建设局副局长一江姓表示，从片区管理上看，天玺、园、天玺福源从规划到施工再到预售，全部按多层住宅手续审批，配套出售，从现场看，为4层多层建筑，全部审批文件并非别墅，最终

在天玺和园的独门建筑室内，可以选择客厅、侧门、楼梯。 (中央人民广播电台记者汪宁摄)

在天玺和园玺福源两个项目中，记者看到，其独栋建筑有独立庭院，配备花园、露台、车库，部分独栋建筑有地下室，除正门外，一楼花园一侧有小门，销售楼层人员有一天有院子，并且有个人隐私 室内一楼客厅和二楼空着，室内楼梯都位于客厅中轴线附近，直接从二楼通向四楼，部分安装有电梯。

在天玺和园的独门建筑的室内，一楼可以选择通往空客厅和上层的楼梯。 (中央人民广播电台记者汪宁摄)

记者跟进天玺、园、天玺福源项目后发现，购房者和两个项目的施工工人、装修工人对独栋建筑的认识不同于当地响应中的别墅，而是多层住宅。

自称在两个项目工作五年的电工说，不能说是别墅，只能说是四层住宅，其实是别墅，就像这样的500万套。

在天玺、园和天玺福源介绍说，几位业主自己买的独栋建筑确实是别墅，4楼共400平米，都属于同一个家庭。

此外，许多正装工人均表示，自己装修的独门独户的房子都是独门独户的别墅结构，为整体购买，独立电梯间也是单一家庭的全部。

在前期暗访中，售楼部工作人员向记者强调，该项目独栋建筑均为独门独院独栋别墅，全栋出售，可在住宅报批，套房交税。

为什么一栋别墅的容积率比1大？ 该员工表示，虽然别墅容积率低，但由于小区高层混杂，容积率整体上升。

天玺福源之一包括独栋建筑楼号码预售许可证(固始县委网信办理图)。

职能部门应对规划设计也是钻法律空子不倚别墅

天玺福源32#41#50#57#62#楼一幢建筑室内一层设计平面图(中广网记者汪宁摄)

天玺福源32#41#50#57#62#楼一幢建筑室内二层设计平面图(中央人民广播电台记者汪宁摄)

天玺、园、天玺、福源两个项目的独栋建筑实体结构和规划设计一样吗？ 在固县自然资源局，工作人员向记者提供固始天玺和园(书画家创作园)规划建筑方案设计和固始天玺福源(书画家创作园)规划建筑方案设计，记者分别了解到天玺福源32#41#50#57#62#楼单独建筑室内设计平面图中记载的各层和采用功能

工作人员说，两个项目在设计上确实是多层住宅，在设计上有两个楼梯，但住了两户。 有些人在1、2楼一起卖，3、4楼一起卖，一次购买，要看自己的经济实力。

天玺福源32#41#50#57#62#楼一幢建筑室内三层设计平面图(中央人民广播电台记者汪宁摄)

天玺福源32#41#50#57#62#楼一幢建筑室内四层设计平面图(中央人民广播电台记者汪宁摄)

记者在现场看到，每幢独门楼都有楼梯，部分安装有电梯，或挖有电梯井，但这座独门楼的内部上下层相通。 这样的大脑合理吗？

可以和父母、兄弟姐妹一起购买，一起住。 分别住在二楼。 您也可以安装楼梯、重新定位楼梯，以及重新编辑每个房间的功能。 除非改变外部结构和承重墙。 工作人员说。

对于天玺和源31#40#47#51#61#楼的独栋房屋设计平面图，商家做了同样的说明。

工作人员还指出，别墅和多层的定义主要从层数和容积率上明确其用地性质，专业术语解释为低层住宅1~3层，包括别墅，4~6层为多层住宅，天玺、园和天玺福源的单独建筑层数、容积率和层高均达到多层住宅的标准范围，因此不是别墅，而是多层住宅

最初的设计也在三楼，我们也属于低层建筑，考虑到涉及别墅类，让他们重新设计了编纂。 我们也要严格按照规定，然后设计到4楼，到汇报规则委员会，才能正常运行。 我们也进行了比较观察，国家调查了这个别墅类的项目，按照国家标准，四楼属于多层建筑。 员工说。

的员工，定义别墅毕竟没有硬性指标，通常容积率在1.0以上，层高在10米以上，4层楼，属于多层建筑。 面积很大，也可以两家卖。 这也是国家法律的空缺，挖洞，不倚别墅，回避，达到最低标准。

专家:一个房子的两个生产证是挖政策漏洞

近年来，国家多次发布别墅禁令，但不少建筑物如向媒体公开的别墅。 对此，易居研究院智库中心研究负责人表示，在目前实行房屋炒房的情况下，这类住宅明显违背中央精神，包括调查秦岭别墅的调查所在内，各地的土地供应和开发都需要谨慎。

严格拆除，开发商可能是通过实际设计小户型，满足了房地产开发的相关要求。 通过预留更多的空间，允许后续开通，通过多项合同交易，将两套住宅合并为一套，用小户型的购买方法换取别墅的居住。

与房源一家二产证相似的问题，是许多城市的通病，也是典型的挖政策漏洞的方法。 严跃进表示，为确保房屋涉及每户的认购情况，用多张房产证规避政策检查，是打磨政策边界球的表现。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第五条第四款的房屋独立成栋、权属边界封闭的空间和套间、楼层、房间等可以独立采用、权属边界封闭的空间规定，房屋销售另售

王玉臣说，从拍摄各独栋建筑的实际视频来看，很可能是政策擦边球，即使有几个入户，也是独栋庭院的完善，通常多层通常不是这样设计的。 其次，多层住宅各层都是隔离的，上下自然不通。 如果预售许可证是成套出售的，内部是一个整体，上下连通，只有一个入户，按照不动产登记规则的规定，只能办理一个产权证。 要签署多份购房合同，证明售房时一定是多套售房，开发商擅自改变房屋结构和结构，建造上下相通的房屋很可能是严重违法行为。

很多行业的人解体了，别墅产品多种多样，但是很多别墅产品以住宅形式报批，以别墅的形式、结构建设，以别墅产品销售，这其实是一种低头卖狗肉的方法。 由于别墅利润丰厚，采取政策擦边球建造别墅，以多层的名义建造别墅也成为领域内许多房地产开发商的惯用方法。

业内专家表示，国家禁止别墅，但在别墅概念上缺乏较为细致的确定规定，容易钻空子混乱。 因此，从顶层设计中进一步确定别墅的定义和范围，在多层住宅的规划设计和审批中，职能部门的规划设计必须符合国家法律法规，有资质的设计院或设计企业应承担社会责任，不能划定政策界线。

记者搜索违反别墅的字体，门户引擎出现2000万词条，在节约国家土地资源的基础上，建设独门独户的别墅路有多远？ 顶级设计和相关部门的监管、执法在哪里？ 中央人民广播电台将继续关注。