快讯：降温、踩雷背后 房地产信托何以继续“甜蜜”

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虽然受季节性因素和监管政策的影响，4月以来房地产信托热度有所下降，但仍占据领域首位。

其背后，高收益是房地产信托爆炸的原因，但也有铤而走险的人，有的年份房地产信托踩雷。 在监管合规的要求下，房地产信托的自主转型创新非常重要。

业内人士告诉《国际金融报》记者，房地产信托预计短期内将降温，但不会萎缩，有望长时间快速发展。

即使急剧降温，仍居首位

根据资本管理新规，信托业转为自主管理业务，其中房地产信托业务表现尤为火热。 但是，由于季节因素和监管政策的影响，房地产信托的热度水平有所下降。

中国信托登记系统数据显示，年一季度集合资金计划发行呈增长趋势，新设立规模4800多亿元，比去年同期增长7.15%。 其中，房地产类信托一季度募集资金1674.79亿元，同比增长25.71%。

但是，这种热后来稍微降低了温度。 益信托数据显示，截至5月5日，4月份成立62家信托企业规模为1369.68亿，环比下跌30.56%。 其中，房地产类集合产品募集规模421.5亿元，环比下降42.75%。 尽管如此，从绝对规模来看，房地产类集合信托占整体的31%，仍居首位。 益金融信托研究院研究员喻智表示，房地产类集合信托募集规模有所下降，但重要性并未减少。

易居研究院智库中心研究负责人向《国际金融报》记者表示，目前资金面略宽，房企融资价格下降。 因为这个不动产信托的选择在减少。

持同样观点的还有益信托研究员帅国让:这与我们货币政策的传导机制更完全相关，公司融资环境有所改善，房地产信托融资价格有所下降。

业内人士李强(化名)对《国际金融报》记者表示，目前单一的房地产信托业务模式很容易被市场其他融资手段所取代。

监管合规推进变革创新

信托资金为什么喜欢房地产？ 第一是因为房地产项目利润大，产品期限短。 但是，资管新规出台以来，信托企业多因房地产信托业务受到处罚。

例如，安信信信托作为受托人设立的安信新农村建设快速发展基金集合信托计划中出现了延期兑付。 独特的是，中泰信托贵州凯里棚改项目的资金出现了违约。 另外，颐和园在中江信托发行的中江金龙86号也出现了逾期兑付。 重庆典雅房地产陷入破产重整，相关企业中也出现了信托企业的身影。

另外，据银保监会网站报道，每年有17家信托企业由地方监管局发行23张门票，共计罚息金额达到1460万元。 、在房地产信托中，处罚事由主要包括不要求将违反信托资金用于土地储备贷款房地产开发二级资质审查等。

从房地产信托违约的情况来看，首要的是经营不规范和不能融资的公司，以小房企业居多。 严跃进拆散《国际金融报》记者。

兑付危机也给房地产信托敲响了警钟。 袁吉伟告诉记者，近年来房地产信托发展迅速，积累了很多风险因素。 如果更好地落实国家房地产宏观调控政策，国家房地产宏观监管部门将从不同方面加强房地产信托规范。

5月17日，银保监会正式发布了银保监发〔〕23号文《关于加强治乱形象成果和促进合规建设事业的通知》。 强调不得向四证不全、开发商/股东资质达不到、资本金不足的房地产开发项目直接提供融资，也不得在股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣化后，通过应收账款、特定资产收益权等方式提供融资。

百瑞信托博士后研究员谷晓明分解为《国际金融报》记者，监管层常常明确剑房地产业务，折射出对未来房地产信托合规要求的进一步提升。 另外，随着风险合规要求的提高，高质量项目越来越不足，交易对手越难找，潜在的违约风险也有可能进一步积累，简单的依赖贷款模式越来越成为房地产业务快速发展的瓶颈。

谷晓明进一步表示，面对不断提高的合规风控要求，房地产信托的高质量项目资源越来越不足，中小房企的信用风险逐渐提高，以前流传的抵押贷款模式下的房地产信托无法支持未来的大规模发行。 信托企业需要转变快速发展方式，提高自身自主管理能力，依靠股+债、资产证券化等模式扩大与房地产公司的业务联系。

谷晓明也告诉《国际金融报》记者:随着监管政策的日趋严格，信托企业提高了房企融资门槛，对项目选择更加谨慎，交易对方资质更优，项目整体风险降低。 房地产信托风险整体可控。

短期内不会萎缩

帅国让表示，目前信托的快速发展仍处于新旧动能转换阶段，创新业务运营模式，盈利能力尚待市场检验。 我们认为房地产信托是信托企业的重要收入来源之一，短期内不能完全萎缩。

袁吉伟也表示，房地产市场在去库存后，房企现金流得到改善，领域景气度较高。 另外，目前的政策方面也以稳定为中心。 加之房地产项目通常拥有充足的抵押物，第二还款来源也得到保障，整体风险得到控制，资产质量相对良好。

谷晓明也有同样的看法:虽然房地产信托风险有积累的迹象，但对其他信托投入仍是性价比较高的投资选择。 虽然房地产市场受到限制，但住宅企业整体盈利能力强，能承受高融资价格，承受资金风险的能力强。

信托企业如何与房企甜蜜牵手？

谷晓明认为信托企业通过与房企的战术合作可以推动房地产信托业务的快速发展。 除了战术合作外，信托企业还需要升级房地产业务能力，寻找与越来越多的房企合作的机会。 具体而言:

一是信托企业必须具备真正的管理能力，以真实的股权融资方法开展业务，不让明股发生实债，与高质量的房企建立战术合作关系，形成风险共享、利益共享机制。

二是扩大房地产+业务，在住房不炒的政策基调下，剔除了以前流传下来的业务模式、养老房地产、长租公寓等方面和业务机会。 三是reits，充分利用库存资产，与房企建立新的业务模式。