快讯：老旧小区改造纳入政府公共服务

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旧小区改造纳入政府公共服务

●据说最近召开了国务院政策例行吹风会，今年将全面推进城镇旧小区的改造。 调查结果，各地报告了17万处需要改造的城镇旧小区，涉及居民数亿人

●旧小区改造难度大、难题多，需要政府主导和市场力量参与，可以制定专门的旧小区改造法律法规，从改造主体、改造模式、资金来源、后期管理等方面进行规范。

●为了巩固旧住宅区的维修改造成果，维持良好的居住环境，必须尊重群众的意愿，在考虑居民支付能力的基础上，建立维修改造后住宅区的维护管理长效机制

斑驳的大楼外墙粉刷一新，杂乱的线路井然，大楼里的小广告被刮掉，涂上白色的涂料，小区越来越干净，住在北京市三环附近社区的李丽打消了换房的念头。

李丽这个想法转变的背后，是北京市旧小区的改造。 最近召开了国务院政策例行吹风会，住房和城乡建设部副部长黄艳在介绍城市旧小区改造工作情况时表示，今年将全面推进城市旧小区改造。

根据住房和城乡建设部的资料，调查结果显示，各地有17万个需要改造的城市旧小区，涉及居民数亿人。

城镇旧小区建设时间比时间长，市政配套设施老化或不足，管理维护难以持续，居民反映强烈。 接受《法制日报》记者采访的专家认为，旧小区改造难度大、难题多，需要政府主导和市场力量的参与，可以制定专门的旧小区改造法律法规，从改造主体、改造模式、资金来源、后期管理等方面进行规范。

公共服务严重不足的日常生活难以保证

在自己家住了15年之后，李丽可以说很爱它。

2004年7月，李丽毕业于北京一所知名高校，进入某事业单位工作。 公司不提供宿舍，她需要自己处理居住问题。

同事说，李丽租了两居室中的小房间，每月750元，共同开始生活。 但是，每天面对陌生人，必须和厨房共用厕所。 这对李丽非常没有习性，但是租整个房子对她来说有点奢侈。

2004年国庆节期间，李丽经过思考决定买房子。 她记得当时北京的楼盘多在四环之外，通州还是个大工地。 我看了很多楼盘，房价很便宜，但是道路不通。 小区外面有坑洼，去城市很不方便。 之后决定在四环内买二手房。 李丽回忆说。

于是，她把眼球集中在了房地产商发出的二手房新闻上。 实地看房，她看中了三个环外的两居室，房子朝西南，10年的房龄，有电梯。 小区内外非常热闹，周边巴士有10辆以上。

在家里支援她付了首付后，李丽顺利买下了这所房子，很容易就装修好了再住。 她想起当时小区配套成熟，每栋楼都有门禁，有保安值班，电梯有专职人员，每天都有保洁工人打扫走廊。 道路两侧种着树，有白杨、国槐、相思树等，到了夏天绿树成荫。 2008年，园区从内到外整体粉刷。

但是，好景色不长。 李丽记得，大概在年间，居民楼的保安先被拆除，之后门禁也坏了，新门禁延迟了。 从那以后，走廊开始出现小广告，不到半年就从家到家门口贴上小广告，各层都有陌生人来往，还有人在楼梯间小便。

另外，两年后，我听说由于房地产企业利润大幅下跌，为了压缩支出，电梯也被拆除了。 之后保养也看不到了，听说每周只打扫一次。

李丽说，年前的小区是脏的典型:小区门口的垃圾点经常几天打扫一次，小区里到处都是乱七八糟的垃圾。 各大楼外面的墙皮剥落，斑驳严重。 各种路线混乱，道路两旁坑坑洼洼

我们每年都付不动产费。 我也给房地产企业打了电话反映。 房地产企业有多种解释，但不处理问题。 李丽说，她甚至开始考虑卖掉房子，远离这个旧小区。

像李丽住的20多年的老小区全国数量众多，亟待改造。

今年7月1日，国务院信息办公室召开国务院政策例行吹风会，住房和城乡建设部副部长黄艳介绍了城市旧小区改造工作情况。 据黄艳介绍，城市旧小区是指建设时间比时间长、超过20年、市政配套设施老化、公共服务不足等问题比较突出的居住小区。

老小区突出的问题有:一是管网陈旧，上下水、电网、燃气、光纤等设施不足或老化非常严重。 二是建设时间快，缺乏养老、抚幼、房地产等多种公共服务；三是多种物业管理，公共环境普遍较差，老百姓反映非常强烈。

旧小区为什么存在？ 中国人民大学公共管理学院副教授陈幽泓认为，老小区的存在，有管理体制上的原因和思想观念的原因，主要包括四个方面:老小区建设年代早，配套指标和建设标准低。 一点开发建设公司没有按计划建设相应的配套设施，配套设施不完善。 缺乏完善的保养维护和管理服务机制和相应的监督机制，使房屋建筑主体和附属设备严重老化。 旧小区内的居民大部分受到福利制以前传下来的意识的影响，客户的支付观念不足。

陈幽泓表示，这样一来，在难以管理和维护的情况下，园区很快就会变旧破败，居民日常生活的诉求和秩序无法得到保证。

顺应群众的热切期望改造和推进事业

据李丽介绍，转机发生在年上半年，一波一波的施工机械进入园区。 她询问后得知，原来城镇的决策出资改造了她住的小区，改造后小区将进行封闭管理。

接下来的半年里，李丽在小区道路平整、硬化，在道路两侧铺透水砖，规划停车位，每天保洁人员打扫小区，垃圾也很快搬运干净，斑驳的大楼外墙粉刷，在公共空间建设健身场所。

这些改造结束后，园区正式实行封闭管理，统一清除走廊的小广告，涂上白色涂料。 李丽说，虽然小区环境没有恢复到当时的水平，但与最坏的时候相比已经是天壤之别了，她更换住宅的计划也放弃了。 毕竟，住房更换并不像买衣服那么简单。

其背后，党中央、国务院高度重视城市旧小区的改造。

年12月，党的十八大此后首次召开中央城市职工会议，提出要加快城市棚户区和危房改造，加快旧小区改造。

几个月后，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》印发，有序推进旧住宅小区综合整治、危房和非配套住宅改造，加快配套基础设施建设，纳入完整的城市公共服务。

年12月，为贯彻党的十九大精神，住房和城乡建设部在福建省厦门市召开了老小区改造试点座谈会，并部署在广州、秦皇岛、厦门、长沙等15个城市开展了老小区改造试点。

试点的目的是探索城市旧小区改造的新模式，为推进全国旧小区改造提供可复制、可宣传的经验。 根据住房和城乡建设部公布的数据，截至2009年12月，试点城市将改造旧小区106个，惠及5.9万户居民。

旧小区的改造在政府的工作报告中也有写。

去年的政府工作报告提出要有序推进城中村、旧小区改造，完善设备，鼓励有条件的电梯加装。

今年的政府工作报告中，旧小区改造要求更为具体，城市旧小区量大，改造提升，水电煤气等配套设施更新，支持电梯和无障碍环境建设，健全便利市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施，

今年4月，住房和城乡建设部办公厅、国家快速发展改革委办公厅、财政部办公厅联合印发了《关于做好年旧小区改造工作的通知》，全面推进了城市旧小区改造。 其中，为了探索全国城市旧小区的基本情况，指导地方应根据土地提出当地城市旧小区改造的复印件和标准。

6月19日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，推进城市旧小区改造，应群众期望，推进居住条件改善。 会议认为，加快城市旧小区改造，是群众愿望强烈、重大的民生工程和快速发展工程。

以期制定专业规范建立长效机制

在这次国务院政策例行吹风会上，黄艳介绍了目前旧小区改造的范围:一是基本配套设施，如旧小区与居民生活直接相关的水、电、气、路等市政基础设施建设的完善等。 二是提高班级基础设施，包括在公共活动场所、有条件的场所建设停车场、活动室、房地产用房等。 三是完善的公共服务类复印件，如社区养老、抚幼、文化室等。

黄艳表示，城市旧小区改造涉及面广、系统工程，需要做好这项工作，解决三个难题:如何建立多元化融资机制，加大改造资金的筹集力度。 地方如何加强统筹协调，动员小区居民通过协商形成共识，积极参与旧小区改造，如何在改造中为势利导，同步明确小区管理模式、管理规约和居民议事规则，同步建立小区后续管理机制。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学城市公共管理学院教授赵秀池介绍，旧小区改造问题很多，首要问题是资金来源和资金平衡问题。 旧小区改造规模大、资金量大，需要筹措大量资金。 这是政府主导的，市场力量也必须参与，可以考虑发行旧小区改造基金和地方债。

赵秀池还建议，为推进旧小区改造，应根据相关法律法规等相关规定，专门制定旧小区改造的法律法规。 从改造主体、改造模式、资金来源、后期管理等方面进行规范。

据了解，目前物权法、城乡规划法、建筑法、老年人权益保护法、无障碍环境建设条例、物业管理条例等法律法规中，很多条文涉及到旧小区的改造问题，但过于分散。 迄今为止，有关主管部门制定了相关部门的规章，但与法律相比水平较低。

2007年5月，原建设部发布《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》，将旧住宅区整治改造纳入政府公共服务范畴。 其中提出了旧住宅区的整治改造是为人民服务的实事求是的工程，具有明显的社会效益，是政府履行公共服务职能的重要文案。

该指导意见还提出，应按照公共服务均等化的要求，优化公共资源配置，增加改造资金投入，使市政公共设施、公共服务设施和其他城市基础设施覆盖城市旧住宅区。

2008年2月，原建设部、财政部联合印发的《住房专项维修资金管理办法》生效，《住房专项维修资金管理办法》的目的是加强住房专项维修资金的管理，保障住房共享部位、共享设施设备的维修和正常采用，维护住房专项维修资金所有人的合法权益。

在采访中，陈幽泓同样建议对规范旧小区的改造进行立法:从立法和政策制定的层面，在梳理法律关系的基础上，确定与市政服务有关的所有利益主体之间的权利义务关系。 在城市旧住宅小区，可以依法明确界定政府、市政公共服务部门、其他商业机构、居民之间的权利义务关系，进一步确定客户、提供者、生产者、监管者等角色在城市旧小区服务供给过程中应承担的作用和职能。

另外，陈幽泓建议应尽快建立长期的后续管理机制。

为了巩固旧住宅区的整治改造成果，维护良好的居住环境，必须尊重群众意愿，在考虑居民支付能力的基础上，建立整治改造后住宅区维护管理的长效机制。 陈泓表示，在居民收入水平相对较高，具备一定条件的情况下，可以推广不同层次的专业化物业管理服务。 居民收入水平低，不具备引进物业管理的条件的，可以由街道办事处、居委会、居民共同负责住宅区的维护管理。 (记者陈磊)