快讯：近三年来16城出台政策限制“商改住” 多地鼓励“商改租”

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在北京、天津、广州、深圳、厦门等16个地方相继公布了政策限制业者的居住变更。 综合来看，许多监管政策基本上不允许随意改变为居住用途。

16个城市公布了监管商的改住政策

年以来，各城市出台限制人住房改革政策，窥探来源:诸葛房

自年3月北京出台比商事务项目调控政策以来，上海、广州、深圳、成都等一线和部分热点二线城市相继出台，到年8月厦门出台最严格的公寓禁令，商改办公、商改居住全部为零。

据诸葛找房数据统计，自2009年以来，北京、天津、广州、深圳、厦门等16个地方相继公布了限购政策。 从出台政策的城市分布看，以一线城市和热点二线城市为主，长三角和珠三角地区集中分布。

诸葛房拆迁表示，从政策比较方向看，除规范商业性质禁止变更为居住用途外，北京还规定了最小分割单位必须在500平方米以下，二手商业项目销售必须全额支付等项目 深圳、成都等地侧重于供应方产品设计管理的北京和广州规定在转让方面购买的商业不动产不得转让给个人，只能转让给法人。

公寓市场面临着冷清

禁止商住的政策会影响商住公寓市场的活跃，购房者和投机者获取商住公寓更为谨慎，量的持续下降将导致价格的下降。 诸葛探监表示，从整体来看，北京、上海受政策影响，对公寓市场造成致命打击，量价齐跌。 再次来到广州； 南京、东莞影响温和，计量价格略有下降。 深圳由于市场具有特殊性，商品住宅严重不足，同时公寓市场受高端诉求客户带动，市场在政策出台后仍整体上升，但对其他城市没有借鉴意义。

禁止商家变更居住将导致一些商业住宅无法销售，市场吸引力不强，这时候就会引起库存问题。 易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中新经纬客户方采访时是这么说的。

中新经纬董文博摄

值得注意的是，除限制商变更居住外，北京、上海、广州、深圳等城市还出台了鼓励商变更租赁的政策，为商的性质用房提供了另一条路。

但是，诸葛找房的话，目前市场上的商住公寓项目整体过剩，对这个产品的严格规范使得开发商无法钻法律空子做商住公寓产品。 在一些城市，鼓励商业租赁政策、鼓励商业租赁落地也符合市场诉求，但在执行中缺乏配套政策，整体执行情况不理想。 未来的公寓市场仍以去库存为主，另外，预计政策短期内不会开放，政策有可能从一线和热点二线城市扩展到其他城市，公寓市场面临降温危机。

商业地产投资销售双重下降

年1-10月，商品房销售面积133251万平方米，增速为今年以来首次由负转为正，比去年同期增长0.1%，1~9月减少0.1%。 其中，办公楼销售面积减少11.9%，商业营业用住宅销售面积减少14.0%。 商品房销售额1-10月比去年同期增长7.3%，其中住宅销售额10.8%，办公楼销售额11.5%，商业营业用住宅销售额13.4%。

商业地产销售下跌也随着投资下跌，年1-10月办公楼和商业营业用住宅开发投资15975亿元，比年同期减少822亿元。 根据国家统计局公布的数据，近三年来，办公楼和商业营业用住宅开发投资额占房地产整体的比例持续下降。 年1~10月，办公楼和商业营业用住宅开发投资额占房地产整体的比例为20.62%，年1~10月为16.91%，年1~10月降至14.58%。

面对商业地产开发投资的下滑，严峻的跃进认为住宅市场开发投资高位后开始下降，商业地产本身并未占据最大比例，而是受到住宅市场的影响。 现在销售行情不好，也给商业地产投资带来了一定的影响和压力。

这也与地方政府的因素有关。 例如呼和浩特规定，允许将取得录用权的商业用地调整为商品住宅用地，调整比例最高为50%。 客观上，将部分商业地产的开发和投资数据转化为住宅投资，会降低商业地产开发投资的数据。 严跃进加以补充。