快讯：国瑞置业上市5周年：销售依靠北京市场 高价钱“借新还旧”净负债率达147%

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中国网财经9月23日日报(记者舒越刘小菲)年7月7日，国瑞置业在香港证券交易所敲钟上市。 上市5年多来，国瑞置业股价最高4.43港元，近1年在发行价之下徘徊许久，至9月20日已收回每股1.42港元。

面对二级市场长期低迷，国瑞置业在接受中国网络财经记者采访时表示，虽然二级市场股价波动受政策、市场、大环境等多方面因素影响，但市场相信最终将回归价值投资。 企业搞好本职工作，提高利润水平，致力于更好地造福广大股东投资者。

与股价下跌不同，国瑞置业自上市以来销售规模持续扩大。 数据显示，-年，国瑞置业销售规模分别为62亿元、65.69亿元、110.99亿元、148.76亿元、219.13亿元。 年，国瑞置业签约销售目标为280亿元，其中上半年实现128.3亿元，年度目标完成率为46%。

国置业表示，在市场竞争和调控压力下，企业顺应市场形势变化，制定城市政策，优化产品结构，满足不同层次市场诉求，比较有效地提高市场份额，推动销售快速增长。

但放眼整个房地产领域，实现快速增长的国瑞置业排名依然落后。 根据克瑞日前公布的排名，国瑞置业今年上半年在全国房地产公司中排名第84位。 资料显示，国瑞置业成立于1994年，同年成立的富力房地产年销售额已超过千亿元，禹洲房地产年销售额也超过500亿元。

销售额的过半数由北京市场贡献

国置业始于汕头，成长于北京，今天的销售成绩与北京有密切关系。 以年上半年为例，在国瑞置业128.28亿元的销售额中，北京贡献了66.87亿元，占52.1%。 第二位是苏州，第三位是崇明岛，销售额分别为14.13亿元、7.31亿元，分别占11%、5.7%。

分项目看，位于北京的丰台西铁营、海淀翠湖、丰台小瓦窑3个项目合同销售额分别为11.76亿元、19.05亿元、35.56亿元，合计金额为66.34亿元，占总销售额的比重为51.7%。 据了解，丰台小瓦窑是年国瑞联合世茂房地产以31.25亿元竞争的住宅用地，国瑞拥有该项目的51%权益。

除住宅外，国瑞置业近年来在商业方面也下了不少功夫。 年报显示，国瑞置业现有12处投资房产，其中5家位于北京的企业总租金收入为2.85亿元，2.6亿元由北京项目贡献。 无论是住宅还是商业，国瑞置业对北京市场都有一定的依赖。

但从土地储备来看，国瑞置业在京津冀地区的土地储备似乎所剩无几。 年报显示，截至6月30日，国瑞置业总土地储备面积1608万平方米，相应货值超过1200亿元，平均土地价格2878元/平方米。 从城市群分布看，京津冀、粤港、长三角区域占有率分别为23%、21%、9%。

年中报报道，国瑞置业没有公布报告期间的新土储情况，中国网财经记者也无法通过其他途径查询相关情况。 但是，相对于年末的数据，国瑞置业的总土储减少了60万平方米以上。

在谈到未来选址战略时，国瑞置业记者对中国网财经记者表示，地区聚焦大湾区，通过联合开发、城市更新等方法，获得了资金占用少、风险低、价值高的项目。 在规模上不设定具体的目标，强调土地的质量和价值。

资本负债率147%

随着销售规模的扩大，国瑞置业的债务也水涨船高。

截至年6月30日，国瑞置业总负债为619.82亿元，比年同期的177.37亿元增长了2.49倍。 资本杠杆率为147%，据相关部门统计，年上半年上市住房企业这一数据的平均水平为117.7%。

国置业今年以来还进行了高价债务融资。 年2月和3月，国瑞置业共发行4.55亿美元优先股，票面利率为13.5%，融资的首要用途是借新。

虽然净资产负债率超过平均水平，进行了高利率融资，但国瑞置业今年上半年也入选上市公司风险管理五强。

有市场的人认为，国瑞置业的财务表现无法承担这份荣誉。 对此，国瑞置业表示，房企普遍负债率高，目前的债务规模符合国瑞置业目前的快速发展阶段，企业从未出现过债务违约现象，具有良好的信用，企业对目前的偿债能力充满信心。

值得一提的是，去年9月10日，标普将国瑞置业的长期主体信用评级从b下调至b，并展望负面。 同年12月24日，标普将国瑞置业长期主体信用评级b-及其未到期优先无抵押债券长期债务项目评级ccc+列入负信用注意名单。 关于一年前评级下调，国瑞置业回复中国网财经记者表示，基准评级是随着企业未来快速发展而动态调整的过程，从目前市场形势看，信用评级下调是暂时的，在中国房地产领域不会引起阵痛

项目因质量问题受到投诉

国置业方面向中国网络财经记者传达了企业今年的亮点是为了减少借款，实现项目高周转，抓紧收款，去库存的主旨目标。

一位房地产专家在接受中国网络财经记者采访时表示，“对房地产公司来说，高周转是一把双刃剑。 另一方面，快速土地获取、快速开发、快速去化、快速退保和快速土地获取的过程可以更快地增加市场供应。 另一方面，如果公司周转太快，公司自身没有相应的运营能力，那么自己的资金链很可能有问题。 而且，在这种以经营为导向的指导下，工程质量得不到保证，可能会带来一些质量等问题。

中国网财经记者近日接到北京国瑞熙墅业主投诉，称该小区存在漏水等严重质量问题，业主称该项目存在虚假网签情况。 在人民网的地方指导论坛上，北京国瑞熙墅业主也表示，购买的房子存在墙面用施工材料不合格等问题。

对比上述投诉是否属实，中国网财经记者向国瑞置业方求证，但国瑞置业没有正面回答这一问题，项目企业应对业主和信息表达顺畅，切实放心切磋业主需求。

今年4月，国瑞置业旗下的国瑞紫金台项目也遭遇业主维权。 业主表示，自己购买的国瑞紫金台项目此前明确记载的权利性质为商品房，规划用途为酒店式公寓，在房屋交易、采用过程中，一直由普通住宅管理。 但是今年1月，业主在出售房子时被告知，房子是商业事务类项目，上市交易必须受到北京市商行326新政的限制。