快讯：“公要馄饨婆要面”老旧小区改造该如何办?

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江山小区改造前的屋顶。 回答者的提供图

改造后的江山小区。 记者朱旭东摄影

上图:马洲花苑旧小区改造前。 下图:马洲花苑旧小区改造后。 回答者的提供图

一个楼盘交付三五年后，不能再叫新楼盘了。 一个单元格在签入十年以上后就不再是新单元格了。 旧楼盘和旧小区，总是被新楼盘和新小区一起刷，不仅在容貌上，而且功能配套。 前几天，国务院推进了城市旧小区的改造，满足了大众对改善居住条件的期待。

江苏省靖江市靖城大道的江山小区建成已有20多年，近半年来的旧貌已在当地大放异彩。 《新华每日电讯报》记者走访当地，与小区居民分享新欢时发现，表面风光无限的小区改造，其实充满了困难和挑战，资金关、协调关、思想关需要突破多个娄山关。 正如先贤王阳明所说，破山中贼容易，破心中贼难，阻碍园区更新，提高城市文明程度，不在于资金，而关键在于意识。

改造江山小区的辛酸泪

经过多次协调、诱惑，江山小区现在不仅颜值发生了翻天覆地的变化，居民也摆脱了冬季水管冻结、夏季空调水飞溅等痛苦。

江山区建于1995年，居住者396户，居住人口1391人。 小区是江山企业的职工公寓，由于污水处理厂无公害解决和绿化覆盖率高，一度成为全市聚焦的明星小区。

近年来，随着单位改革和城市化步伐的推进，园区各设施逐渐老化，服务功能弱化，特别是当初生活污水无害化解决设计的管道太细，雨污水管道混结，排水管道堵塞，每到梅雨季节都会发生严重的浸水。 加之社区居民生活质量逐渐提高，小区汽车数量日益增加，目前车位供给不适应需求，绿化带被随意侵占现象严重，人居生活舒适度急剧下降。 加快旧小区改造，推进社区有序化管理，是居民们迫切的诉求。

年10月，江山小区率先成为此次靖城街道老小区微提升改造的试点小区，给居民带来了希望。

年1月9日，靖江下了雨和雪。 看到下着越来越大的雪，在江山区居民的微信群里，大家都用我的话简单地嘲笑了一下。

下雪了，大家不用担心屋顶上的定时炸弹！

严格来说，应该称为不定期炸弹

江山区的屋顶上，本来充满了密密麻麻的太阳能热水器，有些已经服务了十多年。 天气恶劣的时候，这些热水器会变成上空的定时炸弹，经常威胁居民的安全。 小区改造开始后，社区和业委会经过若干讨论，建议业主统一拆除旧热水器，决定改为燃气热水器。

大家心狠手辣的屋顶60多个住户，为了改造热水器，需要自己花3000元或4000元。 业委会成员朱汉刚表示，如果没有细致耐心的入户工作，没有屋顶全体居民的支持，这一安全隐患无法完全消除。

除了屋顶密集的老式热水器的危险性外，改造前小区各大楼之间的电线私乱也非常严重。 被雨淋湿，许多电线老化，隐藏的危险无处不在。 年10月18日，小区改造最先进入的是三网一体化工程，目的是从根本上消除杂乱的弱电飞线现象。 看起来像是一个简单的三网合一综合箱，其背后是396个家庭的396个个性化改造方案。

说服各居民同意施工队入户测量、改线、布线，是一条艰难而漫长的群众思想工作之路。 江山路社区党委书记徐涛和业委会成员们为此天天说嘴干舌燥。 三个月来，徐涛几乎没有离开喉咙里的糖，她用沙哑的声音一次召集了18个工序的负责人召开了协商会议。

业委会成员陈晓华是企业负责人，哪一天她毅然放下工作，坚守工程第一线，晚上继续打灯夜战，每天打几十个电话表达业主和施工方的信息，整理出第二天入户的时间和机组号码。

上午以后，她有时间解决企业业务，通常从凌晨3点到4点。 休息了一两个小时后，江山区邻里互助群响起了她的声音:邻居们，提醒大家，今天7点前

正因为事先成立了业主委员会，加上陈晓华、朱汉刚等人扎针积极协调，广大居民过上好日子的期望，江山小区的改造工程才得以顺利进行。 今年1月7日，随着最后脚手架的拆除，园区改造正式结束，斑驳的墙面、满天的飞行线、受损的管道，终于消失在居民的视线中。 当雨夹雪于1月9日不期而至时，居民嘲笑了曾经的不定期炸弹。

经过多次协调、诱惑、调度，江山小区如今不仅颜值发生了翻天覆地的变化，居民也摆脱了冬季水管冻结、夏季空调水飞溅等痛苦。 老化的江山小区，成为老化小区逆龄的典范，再次吸引职场前来参观。

越来越多的旧小区在等待变更

各城市逐渐形成老城与新城共存的格局，在新城建设高歌猛进，并且老城区问题更多，越来越严重。

城市布局的扩展通过建设开发区、建设新城区来实现。 各城市逐渐形成老城与新城共存的格局，在新城建设高歌猛进，并且老城区问题更多，越来越严重。 在此背景下，国务院为推进城市旧小区改造工作进行了部署。 这是一个集中了全国范围内开展的民心的大工程。

在江苏靖江、长江北岸的五线城市，其尝试的老小区改造，踏上了这一节拍。 但是，改造事业的任重道远不仅有越来越多的老小区在嗷嗷待哺地重整，改造后的小区如何建立长效的管理机制，也是更难吃的骨头。

靖城大街是靖江市的老城区，有22个居民委员会、11个行政村，辖区人口15.36万人。 41个都市区中，无物管区为389区，无物管道为1474区，涉及4.2万户。

在旧小区改造中，靖城街道将按照服装、公共组合、氛围建设、自治改造的方法，改造道路、杆塔、管网、绿化、污水、窨井等。 记者最近跟着靖城街道办事处物管科科长朱立群一行来访的几个小区，大多经过上述改造，得到了可视的变化，因地制宜地增加了不同的功能。

例如，马洲花苑区改造了几个老花池后，不仅增加了3、40辆车位，一楼住户也改善了采光通风条件。 我打算平整小区角落的绿地后，建设简陋的睦邻点，给居民增加聊天的日常活动空间。 丁香公寓区将多个无主车库改造为党群睦邻中心和自治服务中心。 大多数小区在改造过程中增设垃圾分类解决点，鼓励居民进行垃圾分类

但是，靖城大道目前也只改造了20%的旧小区，许多旧小区依然伤痕累累。 新苑区是靖城街道考虑下半年开始改造的小区之一，大楼与大楼之间是满天乱舞的飞线，没有任何涂装，略带斑驳的墙面，表明已经不再年轻。

看到我们一行陌生人在小区内竞争，三三两个居民好奇地聚集在一起。

你们是来看小区改造的吗？

这里一下雨车库就进水了，太痛苦了。 看到我们微笑着回答，居民们开始吃了大苦头。 他们说的车库不是汽车车库，而是用来停自行车和装垃圾的一楼。 每个雨水季节从车库里扫3~5次水，东西一定要运出来晒太阳。 下大雨时，孩子上学要背着楼下。 因为一楼都是水。 一位年轻女士还给记者看了在车库雨中行走的照片。

你怎么不去找房产呢？ 记者显然是外行，一听就不能让居民们哭着笑。 我们一定找了不动产，但是不动产没有能力处理这个问题哦

改造小区需要向居民们收取一部分费用，要支付吗？ 记者继续问道。

我当然想付款。 虽说老百姓有百人之心，但无论如何我们都想出钱。 抱着孩子的阿姨有点犹豫。 前一层的老奶奶家，下大雨的时候，厕所的水溢出外面，臭气冲天，想想都很可怕。 阿姨嘟哝着说:“反正我们想出钱，不想过这样艰苦的日子。”

城镇工作人员不能轻易表态，记者的提问让居民看到了一点前景。 他们在争论，但意义还没尽。 从那份痛苦中，他们充满了想要改造的心情。

离开新安苑后，靖城街道办事处物管科科长朱立群平静地说。 他们现在约得很开心，到时候真的向他们收费的时候就没那么爽了。

几年内不能成立业主委员会

公众向馄饨婆婆要面，各人诉求不同，需求不同，工作困难。 业主委员会成立后，要进行物业管理，必须向居民收费，他们更不乐意

江山小区被计算为靖城街道旧小区改造的明星，但目前不收物业费，小区日常环境卫生、绿化维护仍由社区承担。 现在小区不收事业费，以后一定收。 否则，无法维持驾驶。 收取事业费是伤脑筋的老板的难题。 徐涛说，她和业主委员会进行了多次讨论，如何让物业管理从无偿变为有偿？ 因为走廊的清扫、小区的卫生、公共维护等，都需要资金的支持。

据悉，在江山园区归属企业管理期间，将从员工工资中强制扣除物业费。 企业改革后，小区业主变了很多人，不能再从住户工资中扣除，物业管理切断了资金来源。 关于这个急需处理的问题，社区和居民之间的信息表达进行了多次讨论，但至今没有结果。

江山小区业主委员会副主任陈晓华叹了口气:只能边走边探索。 例如，在一个走廊设立微型公共维修基金，基金只在一个走廊被采用，可行性似乎有点高。 她说，居民一般有在自己面前扫雪的感觉，有些居民认为别人占有他们的基金。 但是，如果走廊的基金只在一个走廊被采用，则认为自己的钱不被其他人占有，参与度会变高。 居民需要慢慢诱惑，培养花钱买服务的意识。

关于将住宅区变为封闭住宅区还是半封闭住宅区，居民的意见也不统一。 公众向馄饨婆婆要面，各人诉求不同，需求不同，工作困难。 陈晓华说，不管是全封闭还是半封闭式，都需要一到两个保安兼守卫。 但是，陈晓华的构想刚出来，就被靖城街道办事处物管科科长朱立群泼冷水。

保安的工资从哪里来？ 一个月最少3000元吧？ 其他还有五险一金等。 连事业费和公共修理基金都收不到，还负担得起雇门卫吗？ 朱立群的冷静，让这里的人们感到有点寒冷。

靖苑小区是经济适用房、廉租房、安置房及商品房混合的住宅小区，建于2000年。 年，财政投入近800万使小区明亮、绿色化。 但是，小区并没有就此迎接新生。

目前，小区的维护和管理由社区负责。 小区不太容易引进房地产企业。 由于小区居民收入水平差异较大，对于不同的住户，如果采用相同的收款标准，则不现实，无法解释采用不同的标准收钱。 5家房地产企业连续，因无法管理而主动撤出。 即使现在，整个小区都没有房地产企业。

靖安苑小区至今未能成立业主委员会。 很多居民认为政府现在管理得很好，为什么要成立业主委员会呢？ 而且，成立业主委员会后，要进行物业管理，必须向居民收费，他们更不乐意。 新北路社区党委书记刘新建表示，靖安苑小区属于城郊结合部，居民收入普遍不高，但他每年都会吸引小区成立业委会，但居民并不乐意，花钱购买服务的意识非常淡薄。 5家房地产企业自愿退出，看到靖安苑交档升级，有多难？

要说在靖安苑小区安装电梯，果然是无稽之谈。 一楼二楼不高兴。 我不想出钱。 五楼六楼是最积极的。 因为他们是最直接的受益者。 安装电梯后，5楼6楼的房价上涨明显，1楼2楼就这样提出来了，所以下面的住户不仅不需要出钱，还应该领取补助金。 如果再这样下去，要筹集公共维护基金就更难了。

改造住宅区容易，改造意识难

每个小区都是一个小世界，但人的想法不同，人们花钱买服务的意识还不充分。

目前，靖城街道老小区的微提升工程，都是街道财政资金投入，按照1:9的改造筹资模式(财政为9 )，给20%的老小区带来了视觉上的变化。 但是，居民采购工作仍在努力，困难重重。 朱立群梳理了老小区改造过程中遇到的三个主要问题。

其一，整合治理难以形成。 旧小区维修涉及许多部门和市、街、社区、小区等多个层次，相关职能部门缺乏联动性。 特别是社区居委会日常任务繁杂，没有资金来源，目前没有合理的资金投入系统。

其二，推进物业管理很难。 各小区有特定的情况和困难，房屋产权性质多样，物业管理主体难找。 一方面老小区对物业管理公司吸引力不足，另一方面老小区物业收入少，居民缴费率低，管理损失比例大，导致多家物业公司无法接管，恶性循环。

其三，业主自治难以迅速发展。 一是业主房地产观念落后，参与率低。 多个业主受以前流传下来的福利保障模式的影响很深，不愿意为物业管理付钱，对公共设施设备的改建也没有出资意识。 二是园区乱丢垃圾、擅自开店、违法建设、车辆停放等现象较多，直接导致环境肮脏，居民日常生活受到较大影响。 三是业主委员会同意率低，缺乏业主支持和信任。

靖城大街改造旧小区，在全国不是先锋。 但是，不得不说，上海、深圳等地的先锋没有为靖江这样的后来者提供很多可借鉴的经验，遗憾的是，这足以证明这项事业的难度。 一个小区是个小世界，想法不同，大家的嘴很难和谐。

小康道路上，一个也不可缺少。 城市文明的进化，同样一个也不可缺少。 旧小区改造已经提上议事日程，涉及全国17万个旧小区、数亿居民的改造，将全面启动。 改造完成后，必须解决长期管理的困境。 目力所及，记者所能想到的问题，如居民思想难以统一、物业管理企业、业主委员会和业主三方的矛盾等，搞不好的是鸡毛。 但是，改造和进化旧小区，使之与新小区的节奏同步进化，不仅是人心所向，也是国家的意志。

记者在南京生活了25年，已经搬了3次家，小区越来越新，管理也越来越规范，所在小区的居民似乎也越来越文明了。 20多年前入住的莫愁新寓，是南京的明星小区，但那个时候感觉不到房地产的存在，小区里也几乎没有车位。 现在的莫愁新寓看起来古老杂乱，显然是需要改造的小区之一。 10多年前入住的汇丰贤居，比莫愁新寓明显提高了一个档次，环境优美，人车分流，但业主委员会和物业长时间矛盾，个别业委会成员长时间不支付物业费，园区很多员工无法正常开展。

新小区是新大楼，都是新的。 入住半年多，曾经朋友和居民素质特别高。 为什么这么说呢，因为只要居民把衣服晾在窗边，必然会有居民在小区微信群发表意见。 如果发现有人乱丢垃圾，或者摘小区里的花，在微信群里也会被曝光。 长期以来，这些有点粗俗的行为，消失了。

很明显，只要人心向善，人心向美，就会形成公共约束力，少数人受制于群众的眼睛，进而形成良好的习性，带动小区环境的整体提升。 良好的居住环境是引导人们心灵走向美的必要条件之一，就像人们珍惜新衣服一样。 立足于以问题为导向、精准诱惑、关爱推进，这几亿居民的改造，一定会让更多的老小区焕发青春！