快讯：疫情后收入断流加剧杠杆脆断 你身边的烂尾楼在增加吗？

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你身边的烂尾楼在增加吗？

年关，商业银行繁忙的一年非常重要的工作之一是处置不良。 最近，我会见了一些银行相关人士，他们表示，一个新问题是随着房地产公司保险案例的增加，过去银行相对安全的房地产开发贷款、贷款“保险率”上升了很多。

去年，无锡嘉熙地产申请破产，在无锡繁华街道时代888这个商业广场陷入停工状态4年，该项目近年来关于建筑商、材料商的诉讼不断，在资金链问题上发生了大量经济纠纷。

无锡打造了经济总量万亿级的发达城市，这几年房价暴涨，多家银行抢滩打造的近千家房子，由于烂尾的原因，购房者纷纷开始断供，贷款接近2亿元。 这个烂尾的项目挂在蚂蚁法上拍了几次，几百位业主都很痛苦，总有一天不知道有什么前景。

买这所房子的人不仅错过了这个房价暴涨的行情，还向银行借钱了。 一群人断供后，相关银行也走投无路了。

无锡市区，除了这888个商业广场外，除了同样列入停数的嘉汇环球外，依然过了5年仍无力交房，数百名买家在耐心等待。

南京律师行的朋友说，他这两年的首要精力是银行和有问题的开发商保全资产。 去年年底，南京东郊泰禾金樽府楼盘腐烂后，数百名购房者围绕项目所在地的城镇政府门口展开讨论。 本项目可销售面积27万平方米，共2299套房源，总货值43亿左右。 销售1807套、34.8亿套、未出售住宅492套、估计商品8.5亿套、店铺未出售4.6亿套。

因为位于钟毓秀的钟山风景区附近，也是大开发商，所以当初银行一贯看好这个项目，急于发放开发贷款和贷款。 目前涉及的多家银行贷款超过20亿，但没想到泰禾总部有问题。 现在大家都是笨蛋。

政府、开发商、购房者代表和债权银行围绕前期房屋销售资金流向、再工程安排、后期闭环销售和建立新的监管账户等问题展开了多次谈判，目前尚无定论。

在地方上，员工专门小组也进行了调整，规定到元旦为止“没能提出方案，也没能销售”。 业主顶着寒风，几个身子站成一组，轮流值班泰禾售楼部，监督恢复情况，不让房间继续出售。

根据合同规定，今年4月和11月，泰禾共有两套以上的房子要交货，购房者担心“这一年似乎不好过”。

前几天，气温零下，一位年龄较大的购房者从南京秦淮区坐地铁顶着寒风赶到时，他颤抖着，积攒了一辈子，卖掉了单位住房改建时的老房子。 本想改善退休后的居住条件，但现在闹得沸沸扬扬，说银行屁股上有债。 他买的是三期，答应明年上半年交房，不知道未来会怎么样。 这样下去，大家的债我不还，他也不还。

年末，在查阅人民法院公告网时，宁波、无锡、镇江等地房地产公司的破产公告有数百家。 各开发商参与的银行、购房者、材料供应商、建筑商之间的法律诉讼是篮子，远低于市场价格的抵押房、法律摄影室被银行、材料商、建筑商低价拍摄。

给南京东郊开发商提供玻璃门窗的小业主，年底有十几间房子，到处找销售，问谁想要。 这些都是因为开发商的经营现金流断裂，流动性枯竭后发生的“猝死现象”，对于高负债的房地产商来说，可以体会到“流动性就是生命，生命就是流动性”的朴素道理。

去年疫情开始后，大中小开开发商流动性出现问题“拉警报”，呼救的人停不下来。 从徐初的《皮带哥》写给政府的“不帮就死给你看”的求助信，向泰禾员找工作，向黄老板讨薪，在富力地产百亿债务下“卖孩子的女人”“借新的还款”，像年一样……。

疫情过后的收入切断会加剧杠杆的脆度

近年来，随着全国许多城市相继出台限购贷等楼市调控新政，除了点击城市房地产日光盘、打新盘外，二三线城市开发商的销售进度整体不理想，政策没有松动的迹象。

疫情过后，随着城市新增就业岗位压力加大，劳务输出较大省份返乡人口增加，收入不稳定，不仅降低了中小城市新增购买力，降低了新楼盘的去化能力，还造成了存量房贷的还款。

苏北一位劳务输出大县负责人表示，年底他们统计农民收入问题，顺便了解一些值得关注的问题，过去几年没有——过去夫妻打工，赚钱用县第一笔贷款买房，多年来每月都能正常还款，但去年受疫情影响，

第一，外出务工者找不到工作，收入不稳定，除非一个身体找不到工作，否则银行的房贷还不上。 因为一个身体的收入只能维持家庭的基本生活，另一个身体的收入用来偿还贷款。

据该县银行介绍，他们过去每年也有10笔8笔贷款不能正常偿还，主要是因病和交通事故导致无法正常外出，收入被切断。 去年未能正常还款的客户数翻了几倍，相关贷款金额达到数千万，其情况主要是员工收入不稳定。

以前，一些开发商在县城跑马圈地建立商业综合体。 由于开发过剩，当地人口和收入增长乏力，项目普遍陷入困境。

我几年前去过苏北的县城。 30几万人口，排名前30的公司。 政府发表了鼓励他们开发不动产的政策。 一些公司做了几十年的主业也不愿意。 政府在现场找所有银行，发放贷款现场，很简单。 他们按照政府的新计划走遍各地，大力建设房地产和商业设施，结果到处荒芜，城市多幢楼房杂草丛生，成为野猫和流浪狗的乐园。

小郡响应号召的金融机构头发烧养虎，陷入的信用资金数十亿元，几年后就成了烂账。 当地负责人说，房价至今仍有3000多平方，“房价十年不涨，房子太多，就像鄂尔多斯( 12.780，-0.47，-3.55% )一样，迟早会爆炸。”

年，有关部门发布了一份报告，称我国居民住房交易杠杆率(贷款和公积金贷款合计)达到49%，比年水平接近两倍，我国购房杠杆比例已经达到较高的危险水平。

一个不争的事实是，中国居民购房杠杆率持续快速增长，还款压力越来越大。 居民杠杆率(居民部门债务/gdp )从2005年的17.1%增长到现在超过50%，房地产上的过度债务压力最终会传递到银行体系。

年，供给侧改革和房地产去库存中，中国房地产总市值65万亿美元，超过“美国+欧盟+日本”总和，后者只有60万亿美元。 中国股票市值仅6万美元，只有“美国+欧盟+日本”合计的十分之一左右，中国目前的购房杠杆比例接近英国房地产泡沫发生前的水平。 最近，深圳、上海楼市再次激增，据一项统计，深圳楼市市值达到150万亿，将深圳所有房屋按市值出售，可以买到一半的美国。

目前，15个热点二线城市居民住房贷款占可支配收入的比重已经远远超过40%的红线，排名靠前的是深圳、上海、北京、厦门，居民住房贷款负担比(月供/月平均可支配收入)分别为:

此外，南京、宁波、苏州、合肥、郑州等地居民购房压力也明显增大。 值得警惕的是，如果楼市热度蔓延到越来越多的城市，越来越多城市的购房压力有可能突破红线。 另外，中国银行( 3.180、0.01、0.32% )的行业不良贷款可以进行整体风险管理，但房地产不良贷款增长趋势明显，银领域房地产不良资产的曝光才刚刚开始。

受去年疫情的影响，杠杆人民收入不稳定必然导致一些人的债务危机和杠杆脆。 根据中国人民大学副校长刘元春领导的课题组发表的报告，中国顾客在房地产库存中的债务率大幅上升，费用基础严重受损。 资本市场持续下跌，全社会财富效应减弱，难以支撑高房价和国内费用的诉求，也可能动摇房价的基础，为未来形成新的金融风险蕴藏着巨大的不确定性风险。

40%的贷款投向房地产的金融体系脆弱，银保监会主席大型国有银行监事会最近表示，贷款过于集中，加剧资产泡沫化是一个重要的风险信号。

12月31日，年的最后一天，央行、银保监会公布商业银行贷款集中管理办法，点燃了全员认识到风险的火焰。

不动产怪物得过日韩的“亡国病”

写这篇文案的时候，我看到了韩国学者孙洛龟的《不动产阶级社会》。 战后50年间，韩国房价以10年为一个周期经历了4次暴涨阶段，其间多次高低起伏，但整体规律向上，强化了韩国朝野“房地产不败”的神话，全民拼命投身房地产泡沫。

此前政府有所畏惧，有一点监管，但出于共同利益，所有干预措施都是最初的老鼠两端，投票给老鼠禁忌，收效甚微。

20世纪80年代末，韩国著名学者李政宇教授在《韩国财富:资本利润与收入不平等》的报告中称，石破天惊呆了，20世纪80年代末韩国土地价格为14.636万亿美元，仅次于日本的45.40万亿美元和美国的29.50万亿美元，居世界第三。 韩国的地价接近加拿大的6倍( 2兆562亿美元)，是法国( 1兆721亿美元)的9倍。 以坪为单位来评价，韩国的地价是英国的4倍以上，是美国的50倍。 美国和加拿大的国土面积约是韩国的100倍。 这意味着当时可以卖掉韩国的土地买6个面积100倍的加拿大，可以买9个面积5倍的法国，也可以取代美国的一半。

这个数据震撼了韩国朝野，韩国房地产泡沫已经是房大象。 迄今为止，我并不认为“没什么大不了的”“因为房价由宏观经济基本面支撑”。

同一时期的日本，在日本泡沫经济的大潮中，房价也暴涨到了狂暴的程度。 1989年，日本房地产市值约24万亿美元，是美国房地产市值的4倍，但日本人口是美国的一半，gdp只有美国的60%。 1989年12月，日经225指数达到38916点的高峰，市盈率约为80，美国约为15。

牛市兴奋冲天时，东京证券交易所的股市价格占全球的42%，日本房地产价值约占全球所有土地价值的50%，日本国土面积不到全球土地面积的3%。 东京帝国大厦占地面积的价值超过了整个加州的土地价值。

美国的国土面积是日本的25倍，但土地的价格只有它的几分之一。 不难看出当时日本的房地产泡沫有多严重。 沉浸在天文数字般惊人财富中的日本人膨胀而自负。

日本各机场的国际航班上都挤满了去欧美购物的人，资产升值给日本人带来了巨大的财富，以“太阳神之子”自居的民族当时没有美国那样的创新水平。 但是，日本人对自己在经济上的成功感到迷失了方向，他们感到自豪，觉得日本的年代重新开始了，自负地写道:“太阳从来没有落下。” 他们占领世界市场，日本倾销世界，“日元”傲慢地想买下世界，但这些都建立在“日本房价永远不会下跌”的幻影之中。

“基本面良好”，建筑业高度繁荣，建设了大量高尔夫球场。 东京站附近的大楼被命名为“太平洋( 3.320、0.04、1.22% )世纪中心”( the pacifc century building )。 日本的财团和金融机构收购了世界上最贵的艺术品，席卷了世界顶级的房地产。 位于新宿的安田火灾海上保险公司( yasuda marine and fire insurance )大楼收藏着梵高的“向日葵( 2.900、-0.02、-0.68% )”，为了收购这幅画，天价4000万美元

危机爆发后，许多耗资巨大的艺术品没有一成继承。 之后，日本人自己也表示:“我们用数十亿日元拍下所有这些的艺术品，是有志向的。 我不知道那是狂热还是完全愚蠢。” 他们最终承认，鼓励泡沫经济是日本民粹化的“经济切腹行为”。

本来，战后日本经济的起飞是基于实体经济的，随着日本制造在世界范围内存在感的增强，此时的日本人完全模糊了自己擅长的东西和不知道的东西的区别，无视了放任房地产泡沫带来的严重后果。 急于取胜的日本人想借助广场协议日元升值的势头，推进日元全面国际化和东京国际金融中心的建设，但急于日本式成功，大喜功却忽视了自己金融体系的脆弱性。

他们不能认识到房地产泡沫是战后投下的另一枚致命核弹，明明是“不合理的疯狂”，日本人却误判为战后“新日本时代的到来”，最终付出了惨痛的代价。

1992年，大藏省重新判断问题银行的资产负债表后，当时日本银行要求向大量开发公司提供长期贷款，以土地作为抵押。 当时低估了市场反转后房价下跌的影响，对房地产引发金融体系全球危机的认知把握不足，泡沫后期金融机构流动性不稳定，信用中介功能下降，制约了宏观经济复苏，加剧了国外的不信任感。

泡沫经济崩溃后，1500万亿日元的房地产市值灰飞烟灭，日本央行审计局发布了著名的银行系统危机处置报告《白川报告》，日本经济陷入长波衰退循环。

2001年9月14日，9.11事件三天后，索罗斯访问了北京。 从俄罗斯飞来北京，朱镕基总理会见，阐述了当时日本的房地产泡沫和金融灾难性的大爆炸。 这次会见的对话完美地收录在《朱镕基谈话实录》中。

solo在记者招待会上发表了一句有趣的话:日本曾经是世界上最强大的经济体，经济迅速增长。 日本的工业依然强大，但金融系统一团糟。 只有日本的工业产出，金融系统才会消失。 中国应该避免重蹈日本的复辙。 日本在对外开放金融市场之前，没有利用先进的技术和经验培育国内机构，没有进行公司的国际化和现代化改造。 不记得对市场信号有反应，进入国际市场后，只有衬衫输了。

朱镕基意味深长地接受了他的话。 “你说得还算客气，我没说你还输了只剩下短裤。 ”。 如果吹大泡沫最终崩溃，金融稳步走向虚过度的房地产化，最终必然会受到惩罚。

搞房地产的人其他什么也做不了了

在房地产泡沫沸腾的时代，高端房地产无情地划分和抢占社会阶层，不劳而获的食利阶层充斥着整个社会，房地产暴利让公司家不关心实业投资，沉迷于买地皮。 “搞房地产的人做其他事什么也做不了”。

韩国财阀背景的大企业，如三星、乐天、起亚、锦湖、斗山等，更是醉心于房地产业，在房地产繁荣的时代，这五大财阀大幅减少了技术研发，投资房地产的费用是技术研发费用的4~5倍。

韩国银行2001年对韩国、美国和日本的不动产持有量进行调查后表示，韩国大型制造业公司持有的土地占总资产的12%以上，超过了日本( 10% )和美国(2% )。 财阀集团利用政府资源大面积圈占据林地，大量囤积土地和房地产，自然大幅降低了技术研究和生产设备的投资，削减了整个国家的产业竞争力。

更糟的是，长期酗酒的畸形迅速发展，与建筑业财阀、房地产官僚、政治家有共同利益的媒体、学者组成“房地产五敌”，各类社团互联网相互交织，形成了牢固的房地产利益联盟，成为腐败的温床。

2005年，韩国反贪机构的调查报告显示，韩国行贿案的55%与建筑业和房地产业有关，公务员解聘的大部分原因也与房地产有关。 而且，在过去的几十年中，历任总统都在与土地财阀的瓜田李下好坏参半。 他们是房地产投机食物链的顶层，底层是无房阶层。

经过几十年的快速发展，房地产的“五敌联盟”最终形成了连政府都难以驯服的“狮子王”，他们“称霸整个森林”，房地产投机越来越发展成韩国的“亡国病”。 泡沫经济崩溃之前，“韩国人是一亿种后悔”。

亚当斯有一句名言:“可能错的事件和完全没错的事件之间的第一判别是，一旦完全没错的事件最终出错，这个错误要么无法挽回，要么根本无法补救。”

历史的教训殷鉴不远，应慎重警戒恐惧，心怀恐惧，鸡血填满大脑，无限膨胀，嬉戏爆炸倒下。

20多年前日本韩国的教训是悲惨而深刻的。 以目前中国的经济总量、债务模式、房地产65万亿美元的市值规模来看，不是30年前韩国和日本的比较。 但是，中国式房地产泡沫与当时的亚洲国家有相似之处。

韩国和日本20世纪80年代的教训警告说，在所有泡沫经济崩溃的时候，都无法预测泡沫经济崩溃的确切时间点。 泡沫可能会长时间膨胀，但泡沫形成期的财富效应远远无法承受泡沫经济崩溃后的危害。

市场修正泡沫的力量带来的宏观通缩效果非常强。 泡沫经济形成了过度的投资问题，给泡沫经济崩溃后的经济结构调整和金融重建带来了沉重的负担。 所有经济活动的参与者都遇到了资产负债情况恶化的情况，它进一步引发了经济螺旋式恶性循环，宽松的货币政策和积极的财政政策未能恢复资本市场的价格体系，至今日本和韩国都没有出现通缩的影响。

这些亚洲国家的泡沫经济之所以给中国最深刻的启示，首先是宏观决策部门要充分认识经济处于风险状态时，充分认识其潜在的快速发展方向，加强宏观政策协同，加强预期管理，牢固建立“防患于未然”的底线思维 宏观决策部门应当有沙盘推演的危机干预机制，各相关部门应当确定管理责任和风险预案，避免出现资本市场异常波动的“不可收拾的麻烦”。