快讯：房屋交易后强赶租客卖家买家谁之过？法院这么判

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不买卖租赁是房屋买卖的重要法律大体。 在重庆市渝北区发生的侵权纠纷案中，房屋买方吴信了销售方程式的话，单方面破门进入有租赁的房屋，进行了强制装修。 随后，承租人温和吴分别向法院提出了大量诉讼维权。 随着日前该系列案件的最后二审案件在重庆市第一中级人民法院审查，这场诉讼终于画上了句号。

年8月，程先生与吴先生签订房屋买卖合同，以238万元的价格将重庆市渝北区的一套房屋出售给吴先生，卖方收到购房款后3天内交房。 程先生告诉吴先生，这所房子是去年2月租给温先生的，租期为三年。 双方口头约定吴先生半年后接管房间。 那年9月21日，吴先生付了房费，程先生把房子交给了吴先生。

但是，租户温先生确信他想继续执行租约。 无论程先生有多么软硬兼施，我也不想空出房间。 年2月，吴先生给程先生寄信，要求他在当年3月1日接房间，把房子收回后再交货。 束手无策的程先生于3月1日正式通知吴先生解决个人物品，之后吴先生可以直接雇佣装修队破门进行装修。 如果温先生有异议，可以向程先生提起诉讼。 2月28日，程先生委托律师向温先生发出律师函，要求温先生以擅自改变房屋用途为由解除租赁合同。 温先生在3月14日也委托律师向程先生出示律师函，驳斥程先生的说法，要求继续履行租约。 双方来我这里的时候，3月29日，吴先生投诉强制更换房屋，破坏室内装修，开始自己装修房屋。

年5月9日，温向渝北区人民法院提起诉讼，将程和吴告上法庭，要求解除合同，两被告支付违约金，赔偿经济损失。 法院经审理后责令吴先生向温先生支付违约金108960元。 在执行中双方达成了执行和解，吴先生向温先生支付了违约金6万元。

之后，吴先生于年2月27日再次向渝北法院提起诉讼，教唆程先生强制更换入室，认为属于共同侵害。 吴先生还认为，程先生的教唆行为与自己承担违约责任之间有直接因果关系，程先生显然有重大过失，应对自己承担侵害赔偿责任。 渝北法院一审驳回吴先生的需求，吴先生不服，向重庆市第一中级人民法院上诉。

重庆一中法院经审理，原告吴先生与被告程先生签订的房屋买卖合同中未表示要租赁出售房屋系带，但双方在签订合同前，程先生已告知吴先生房屋租赁的事，原告仍与被告签订房屋买卖合同，并 法院在审理中还表明，年4月27日，吴先生向渝北法院提起诉讼，要求程先生支付逾期违约金。 审理中双方达成调解，程先生支付违约金3.6万多元。 年2月26日，吴先生再次向渝北法院提起诉讼，要求温先生将年9月以后支付的房租交给自己。 审理中双方达成调解，程先生向吴先生支付了租金2.4万元。

据此，法院近期对该案作出二审判决，驳回了吴先生的上诉。

租赁期的所有权变更不影响租赁合同的效力

我国合同法第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，根据不影响租赁合同效力的规定，房屋所有权转移后，该房屋所设租赁合同的效力仍将继续，房屋买方与承租人之间需要另行签订租赁合同 因此，房屋搬迁后，房屋卖方程先生不再是房屋租赁合同的相对人。 因此，在本案中，程先生诉称，由于双方未能履行购房合同中约定的按期支付义务，除必须按照合同约定承担违约责任外，房屋搬迁后的租金收入也必须付给吴先生。 根据权利和义务，吴先生基本上也必须对与承租人温先生之间在租赁合同中的违约行为承担相应的法律后果。

对比吴先生起诉程先生共同侵权的指控，二审法官因程先生和温先生的房屋租赁合同未到期，租赁合同仍有效，只是出租人变更为吴先生。 原告作为承租人自行决定是否继续履行与承租人之间的租赁合同，有权承担相应的法律责任，原告不解除与承租人之间的房屋租赁合同，而是强制赶走承租人，这种违约行为是出租人自愿决定的结果，应当对承租人承担违约责任 原告作为具有完全行为能力的人，有权自主解除合同，被告的行为不教唆或者帮助违法行为，因此无需承担侵权赔偿责任。

本报记者战海峰本报通讯员杨青烨张晓亮